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課程特色：

全流程覆蓋：從前期調(diào)研到后期運(yùn)營(yíng)的全周期管理

數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)：強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)數(shù)據(jù)的工具化應(yīng)用

案例實(shí)戰(zhàn)：結(jié)合成功/失敗案例拆解底層邏輯

資源整合：提供招商工具包（合同模板、品牌庫(kù)、工程參數(shù)表等）

目標(biāo)學(xué)員：商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)者（開(kāi)發(fā)/招商/運(yùn)營(yíng)人員）、商業(yè)品牌拓展負(fù)責(zé)人、投資者

課程大綱：

一：區(qū)域市場(chǎng)研究——找到項(xiàng)目生存的土壤

1.城市能級(jí)判斷

1)城市經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（GDP/人口/消費(fèi)力/產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)）

2)交通樞紐價(jià)值（地鐵/高鐵/機(jī)場(chǎng)輻射力）

2.區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)格局

1)商圈飽和度分析（存量商業(yè)面積 vs 人口密度）

2)競(jìng)品項(xiàng)目對(duì)標(biāo)：定位錯(cuò)位機(jī)會(huì)點(diǎn)挖掘

3)工具模型：區(qū)域商業(yè)地圖繪制模板、城市商業(yè)飽和度測(cè)算模型

3.消費(fèi)者洞察

1)客群畫像（年齡/收入/消費(fèi)偏好/行為軌跡）

2)大數(shù)據(jù)工具應(yīng)用：手機(jī)信令/熱力圖/POI數(shù)據(jù)

實(shí)戰(zhàn)演練：學(xué)員根據(jù)自己小組真實(shí)商業(yè)項(xiàng)目，設(shè)計(jì)優(yōu)化“客群畫像“

二：商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研——摸清商業(yè)規(guī)則

1.商圈深度掃描

1)3km/5km/10km半徑消費(fèi)力滲透率（主力消費(fèi)群體）

2)品牌級(jí)次分布（國(guó)際重奢/快時(shí)尚/區(qū)域連鎖）

2.租金博弈模型

1)分業(yè)態(tài)租金坪效對(duì)比（零售/餐飲/體驗(yàn)）

2)免租期談判策略與損益平衡測(cè)算

3.品牌資源庫(kù)搭建

1)品牌拓展需求分析（選址標(biāo)準(zhǔn)/面積需求/合作模式）

2)主力店/次主力店/填充店配比邏輯

實(shí)戰(zhàn)演練：學(xué)員根據(jù)自己小組真實(shí)商業(yè)項(xiàng)目，設(shè)計(jì)商戶業(yè)態(tài)與租金定位

三：項(xiàng)目本體分析——認(rèn)清自身優(yōu)勢(shì)與挑戰(zhàn)

1.硬件診斷

1)動(dòng)線缺陷改造（死角的二次價(jià)值挖掘）

2)物業(yè)條件適配性（層高/柱距/卸貨區(qū)是否滿足餐飲需求）

2.軟件評(píng)估

1)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)經(jīng)驗(yàn)值評(píng)估

2)商戶賦能資源池（數(shù)字化工具/營(yíng)銷支持）

3.財(cái)務(wù)健康度檢驗(yàn)

1)投資回報(bào)率敏感性分析

2)空置成本 vs 招商讓步的臨界點(diǎn)計(jì)算

實(shí)戰(zhàn)演練：學(xué)員根據(jù)自己小組真實(shí)商業(yè)項(xiàng)目，展開(kāi)項(xiàng)目SWOT分析

四：項(xiàng)目發(fā)展定位——找到不可替代的價(jià)值

1.定位三維度

1)客群定位（剛需型/目的型/打卡型）

2)功能定位（生活中心/社交中心/文化地標(biāo)）

3)情感定位（年輕力/家庭友好/小眾文化）

2.業(yè)態(tài)組合創(chuàng)新

1)黃金業(yè)態(tài)比例（零售:餐飲:配套）

2)主力店錨定效應(yīng)（超市/影院/健身房的導(dǎo)流能力）

3.空間場(chǎng)景化設(shè)計(jì)

1)主題街區(qū)打造（復(fù)古/國(guó)潮/科技未來(lái)感）

2)公共空間變現(xiàn)（中庭活動(dòng)/快閃店收益模型）

案例研討：場(chǎng)景化商業(yè)體的項(xiàng)目發(fā)展定位設(shè)計(jì)研討

五：招商策略制定——精準(zhǔn)匹配資源

1.招商階段策略

1)前期：主力店優(yōu)先簽約帶動(dòng)次級(jí)品牌

2)中期：填空補(bǔ)缺的品類互補(bǔ)原則

3)后期：短租快閃店降低空置率

2.租金策略設(shè)計(jì)

1)保底租金 vs 扣率二者取高模式選擇

2)品牌分級(jí)租金體系（國(guó)際品牌/本土品牌/初創(chuàng)品牌）

3.風(fēng)險(xiǎn)對(duì)沖機(jī)制

1)租約條款設(shè)計(jì)（業(yè)績(jī)對(duì)賭/調(diào)整權(quán)條款）

2)不可抗力退出機(jī)制

4.大數(shù)據(jù)選址與品牌匹配模型

5.工具：招商進(jìn)度甘特圖、租戶落位圖

案例研討：某商業(yè)項(xiàng)目的招商策略優(yōu)勢(shì)與風(fēng)險(xiǎn)分析研討

六：項(xiàng)目工程參數(shù)——技術(shù)細(xì)節(jié)決定招商成敗

1.隱性成本管控

1)機(jī)電配置標(biāo)準(zhǔn)（餐飲排煙/冷鏈電力負(fù)荷）

2)改造工程成本估算（層高調(diào)整/消防報(bào)批）

2.商戶定制化適配

1)特殊業(yè)態(tài)工程條件（影院承重/泳池防水）

2)交付標(biāo)準(zhǔn)劃分（毛坯/簡(jiǎn)裝/精裝）

3.綠色建筑溢價(jià)

1)LEED認(rèn)證對(duì)租金提升的實(shí)證分析

2)節(jié)能改造的長(zhǎng)期成本收益模型

案例研討：某項(xiàng)目因忽略冷藏庫(kù)電力容量損失頭部超市租戶

七：招商運(yùn)營(yíng)建議——從簽約到持續(xù)盈利

1.開(kāi)業(yè)倒計(jì)時(shí)管理

1)商戶裝修進(jìn)度協(xié)同（關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)管控表）

2)壓力測(cè)試方案（人流/車流/系統(tǒng)承載）

2.租戶績(jī)效管理

1)銷售坪效預(yù)警機(jī)制（末位淘汰標(biāo)準(zhǔn)）

2)租戶培訓(xùn)體系（統(tǒng)一收銀/會(huì)員系統(tǒng)接入）

八：營(yíng)銷與推廣

1.主題活動(dòng)策劃（IP展、節(jié)日營(yíng)銷、會(huì)員體系）

2.線上線下融合（O2O、私域流量運(yùn)營(yíng)）

3.媒體合作與公關(guān)危機(jī)處理

4.資產(chǎn)管理與增值

郭老師

講師簡(jiǎn)介：

郭振霖老師

商業(yè)地產(chǎn)招商運(yùn)營(yíng)管理專家

25余年商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)

曾任： 世聯(lián)行 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目總經(jīng)理

曾任： 太平洋百貨 招商運(yùn)營(yíng)副總

曾任： 遠(yuǎn)東百貨 商業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)理

實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)：

郭老師有25+年從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，地產(chǎn)操盤經(jīng)驗(yàn)豐富，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的定位、招商執(zhí)行、運(yùn)營(yíng)操作經(jīng)驗(yàn)豐富，善于商業(yè)策略與資金流關(guān)系的全盤思考。之前任職臺(tái)灣太平洋百貨在臺(tái)灣及上海工作多年，成功改造上海人民廣場(chǎng)迪美項(xiàng)目，操盤國(guó)內(nèi)項(xiàng)目20余個(gè)。成功在錦江樂(lè)園引進(jìn)臺(tái)灣士林夜，針對(duì)文創(chuàng)、主題商業(yè)項(xiàng)目的推進(jìn)，結(jié)合企業(yè)發(fā)展方向、國(guó)家政策發(fā)展趨勢(shì)、傳統(tǒng)商業(yè)操作三大板塊的經(jīng)驗(yàn)與發(fā)展方向，對(duì)產(chǎn)業(yè)商業(yè)“以生活方式，服務(wù)，社交”的運(yùn)營(yíng)落地有諸多思考與研究落地有自己的獨(dú)到見(jiàn)解。 市場(chǎng)洞察敏銳、表達(dá)能力突出、落地執(zhí)行能力強(qiáng)、曾帶領(lǐng)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)良性向上發(fā)展。

項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)：

上海中冶祥騰城市廣場(chǎng)、上海新城地產(chǎn)酒店式公寓產(chǎn)品研究、上海金儲(chǔ)休閑廣場(chǎng)、上海錦江樂(lè)園臺(tái)灣夜巿引進(jìn)、鄭州民安上街區(qū)項(xiàng)目、寧波江北濱江項(xiàng)目、上海祥騰財(cái)富廣場(chǎng)、揚(yáng)州中星地產(chǎn)項(xiàng)目、武漢江城一號(hào)、上海桃浦文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、徐州彭城廣場(chǎng)項(xiàng)目、上海金豫商廈、濟(jì)南高鐵站前商業(yè)研究、徐州華夏文化產(chǎn)業(yè)園、蘇州觀前街百思秀項(xiàng)目、青海文化局文化產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目、合肥肥東禹洲項(xiàng)目、亳州蒙城鴻業(yè)項(xiàng)目、上海華誼桃浦項(xiàng)目……

主講課程：

《商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策略提升》

《商業(yè)地產(chǎn)招商運(yùn)營(yíng)管理》

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