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課程背景：

2026年的中國(guó)寫字樓市場(chǎng)正處于供需失衡加劇、空置率高企的深度調(diào)整期。

重點(diǎn)城市核心商圈寫字樓空置率普遍突破30%，部分區(qū)域甚至達(dá)到35% 以上；

租金水平連續(xù)多年下行，疊加新增供應(yīng)持續(xù)入市，市場(chǎng)去化周期顯著延長(zhǎng)；

宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩、企業(yè)降本增效訴求強(qiáng)烈、遠(yuǎn)程辦公常態(tài)化與 AI 技術(shù)重塑辦公場(chǎng)景等多重因素交織，使傳統(tǒng) "重資產(chǎn)、重建設(shè)、輕運(yùn)營(yíng)" 模式難以為繼，行業(yè)面臨 "招商難、續(xù)租難、增值難" 的惡性循環(huán)；

結(jié)構(gòu)性錯(cuò)配問(wèn)題尤為突出：大量老舊寫字樓供給過(guò)剩，而新興產(chǎn)業(yè)（如 AI、生物醫(yī)藥、低空經(jīng)濟(jì)）對(duì)高品質(zhì)、定制化空間的需求卻難以滿足。

面對(duì)困境，行業(yè)正從"價(jià)格戰(zhàn)"轉(zhuǎn)向"價(jià)值戰(zhàn)"，探索運(yùn)營(yíng)管理創(chuàng)新的破局之路。我們邀請(qǐng)行業(yè)一線操盤手，與大家一起分享和研討2026年商辦樓宇運(yùn)營(yíng)管理創(chuàng)新實(shí)踐與思考：

0 1 租戶結(jié)構(gòu)優(yōu)化 建立 "高存活率、高客單價(jià)、高續(xù)租率" 的優(yōu)質(zhì)租戶畫像，重點(diǎn)引入抗周期行業(yè)與創(chuàng)新型企業(yè)；

0 2 運(yùn)營(yíng)模式升級(jí) 從基礎(chǔ)物業(yè)管理向 "租戶合伙人" 轉(zhuǎn)型，提供財(cái)稅咨詢、流量運(yùn)營(yíng)、供應(yīng)鏈對(duì)接等增值服務(wù)；

0 3 數(shù)字化賦能 運(yùn)用物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、數(shù)字孿生技術(shù)提升空間利用率與服務(wù)響應(yīng)速度；

0 4 空間產(chǎn)品創(chuàng)新 發(fā)展靈活租賃、共享辦公與定制化場(chǎng)景，滿足企業(yè)彈性辦公需求；

0 5 ESG 價(jià)值落地 將綠色低碳、智慧節(jié)能與社會(huì)責(zé)任融入運(yùn)營(yíng)全流程，增強(qiáng)資產(chǎn)長(zhǎng)期價(jià)值。

課程特色：

直擊市場(chǎng)痛點(diǎn)，學(xué)習(xí)可落地的去化、運(yùn)營(yíng)、招商策略；深度對(duì)接行業(yè)與產(chǎn)業(yè)資源：與商辦領(lǐng)域資深專家、企業(yè)高管面對(duì)面交流，搭建合作橋梁；實(shí)地考察標(biāo)桿項(xiàng)目：走進(jìn)零碳建筑示范工程與城市更新綜合體，直觀感受創(chuàng)新實(shí)踐成果。

課程大綱：

3月26日 09:00-10:15專題一：挖掘商辦新機(jī)會(huì)點(diǎn)

辯證分析當(dāng)前的寫字樓市場(chǎng)，尋找新的機(jī)會(huì)點(diǎn)？

存量市場(chǎng)租戶挽留&增量市場(chǎng)租戶吸引？

如何為租戶提供情緒價(jià)值相關(guān)的服務(wù)促進(jìn)成交？

成交案例解析與問(wèn)答

徐 鵬：道遠(yuǎn)咨詢?nèi)A北區(qū) 董事

徐鵬先生在寫字樓企業(yè)租賃顧問(wèn)有超過(guò)13年的豐富經(jīng)驗(yàn)，其中包括擔(dān)任位于CBD區(qū)域華貿(mào)中心寫字樓招商負(fù)責(zé)人的工作經(jīng)驗(yàn)。加入道遠(yuǎn)咨詢前曾任職于世邦魏理仕3年，戴德梁行6年（董事），高力國(guó)際3年（董事），均在企業(yè)租戶代表部門工作，且?guī)ьI(lǐng)團(tuán)隊(duì)取得優(yōu)秀成績(jī)。

在過(guò)往的工作中徐鵬先生積累了豐富的交易經(jīng)驗(yàn)及市場(chǎng)資源，他精通英語(yǔ)，善于策略性的談判，并成功服務(wù)了許多跨國(guó)公司和國(guó)內(nèi)企業(yè)的租賃事務(wù)，包括搬遷、租賃重組、租賃續(xù)租、擴(kuò)租、轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓，以及辦公樓采購(gòu)項(xiàng)目。憑借他出色的專業(yè)能力，能夠?qū)崿F(xiàn)客戶在寫字樓租賃需求方面的利益最大化和風(fēng)險(xiǎn)最小化。徐鵬先生曾在北京十大寫字樓成交案例中獨(dú)占兩席，均為項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人。

3月26日 10:30-12:00 專題二：構(gòu)建招商核心競(jìng)爭(zhēng)力

1. 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的核心競(jìng)爭(zhēng)力分析（銷售思路、運(yùn)營(yíng)能力、專業(yè)人才等）

2. 頹靡的市場(chǎng)環(huán)境下，如何實(shí)現(xiàn)租金持續(xù)逆勢(shì)上漲（定價(jià)原則、客戶選擇等）

3. 高出租率、高續(xù)租率、高擴(kuò)租率的有力保障因素（服務(wù)創(chuàng)新、退租預(yù)警等）

高 燕 中航技廣場(chǎng) 總經(jīng)理

主導(dǎo)中航技廣場(chǎng)的招商與運(yùn)營(yíng)管理，長(zhǎng)期保持區(qū)域租金與出租率雙高地位。作為資深 操盤手，尤其擅長(zhǎng) “產(chǎn)業(yè)鏈招商” 與 “租戶全生命周期管理”，被業(yè)內(nèi)譽(yù)為 “亦莊商務(wù)生 態(tài)構(gòu)建者”。

3月26日 13:30-15:00專題三：2026年商辦運(yùn)營(yíng)策略：架構(gòu)調(diào)整、租戶留存與新需求轉(zhuǎn)化

一、適應(yīng)市場(chǎng)新常態(tài)——2026年商辦團(tuán)隊(duì)架構(gòu)與人才配置的調(diào)整策略

（一）2026年商辦市場(chǎng)核心趨勢(shì)與團(tuán)隊(duì)能力挑戰(zhàn)

（二）團(tuán)隊(duì)架構(gòu)調(diào)整：從“條塊分割”到“敏捷協(xié)同”

（三）專業(yè)人員配置的轉(zhuǎn)型升級(jí)

（四）實(shí)施路徑與風(fēng)險(xiǎn)管控

二、深耕存量為王——2026年商辦租戶留存與新需求轉(zhuǎn)化實(shí)戰(zhàn)策略

（一）2026年租戶需求變化與留存挑戰(zhàn)

（二）構(gòu)建“以租戶為中心”的留存體系

（三）新需求的有效挖掘與轉(zhuǎn)化策略

（四）組織保障與執(zhí)行關(guān)鍵

王莉莉北京宏安綠色物業(yè)管理服務(wù)有限公司 總經(jīng)理

擁有超過(guò)二十年的商業(yè)辦公樓領(lǐng)域深耕經(jīng)驗(yàn)，曾任國(guó)際頂尖房地產(chǎn)顧問(wèn)公司資深董事，精通資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)全流程核心模塊。累計(jì)主導(dǎo)20個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目，管理及顧問(wèn)面積超過(guò) 142 萬(wàn)平方米，具備深厚的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)與卓越的團(tuán)隊(duì)領(lǐng)導(dǎo)力。核心參與 12 個(gè)商業(yè)辦公樓項(xiàng)目（總面積 82 萬(wàn)平米）的租賃管理工作，主導(dǎo)8個(gè)商業(yè)辦公樓項(xiàng)目（總面積 60 萬(wàn)平米）的市場(chǎng)顧問(wèn)策劃，形成系統(tǒng)化的項(xiàng)目操盤方法論，多個(gè)項(xiàng)目出租率達(dá) 90% 以上。

始終以“提升資產(chǎn)財(cái)務(wù)報(bào)表表現(xiàn)”為核心導(dǎo)向，專注資產(chǎn)估值關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)要素（如 NOI、EBITDA、資本化率、ESG 評(píng)級(jí)等），為客戶提供系統(tǒng)性的資產(chǎn)價(jià)值診斷與增值路徑規(guī)劃。擅長(zhǎng)融合戰(zhàn)略與執(zhí)行，推動(dòng)項(xiàng)目高效落地，實(shí)現(xiàn)客戶與合作方的雙向共贏，并具備卓越的資源整合能力，持續(xù)將專業(yè)資源轉(zhuǎn)化為可持續(xù)的經(jīng)濟(jì)效益。致力于通過(guò)國(guó)際視野的專業(yè)智慧與本土深度運(yùn)營(yíng)，為商辦資產(chǎn)構(gòu)建長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)力與價(jià)值韌性。

3月26日 15:20-16:50專題四：樓宇微更新與租戶需求升級(jí)

行業(yè)背景：解讀寫字樓空置高企（24.7%）下微更新的降本增值價(jià)值。

微更新實(shí)操：低成本改造要點(diǎn)（共享空間 / 智能系統(tǒng) / 綠色節(jié)能），數(shù)字化賦能空間利用率提升。

租戶需求升級(jí)：適配降本增效、靈活辦公、健康低碳等核心訴求，定制化場(chǎng)景打造。

案例借鑒：高續(xù)租率項(xiàng)目的微更新 + 租戶服務(wù)創(chuàng)新經(jīng)驗(yàn)分享。

陳 難 IFC資產(chǎn)管理 總經(jīng)理

陳難擁有豐富的商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)，深耕行業(yè)二十年，見(jiàn)證并參與了中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)從增量開(kāi)發(fā)向存量運(yùn)營(yíng)的轉(zhuǎn)型。他帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)構(gòu)建了以金融、科技、醫(yī)藥和專業(yè)服務(wù)為主的優(yōu)質(zhì)租戶結(jié)構(gòu)，使天潤(rùn)資管運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目出租率一直保持在 90% 以上。

3月27日 09:00-12:00 專題五：產(chǎn)業(yè)招商的思考與實(shí)踐

一、新形勢(shì)：洞察產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，緊抓產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展機(jī)遇

1. 全球產(chǎn)業(yè)秩序重組，中國(guó)高質(zhì)量發(fā)展危與機(jī)并存

2. 中美貿(mào)易戰(zhàn)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響

3. 搶占全球科技與經(jīng)濟(jì)制高點(diǎn)，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)

4. 產(chǎn)業(yè)迭代升級(jí)三大戰(zhàn)略舉措

二、新定位：用產(chǎn)業(yè)鏈思維找準(zhǔn)核心競(jìng)爭(zhēng)力

1. 以產(chǎn)業(yè)提升為引領(lǐng)，構(gòu)建高質(zhì)量產(chǎn)業(yè)體系

2. 科學(xué)的產(chǎn)業(yè)定位規(guī)劃為招商提供重要指導(dǎo)

3. 以產(chǎn)業(yè)規(guī)劃為核心完善產(chǎn)業(yè)發(fā)展主線、載體儲(chǔ)備和招商拓展

三、新招商：從“單點(diǎn)突破”到“鏈?zhǔn)絽f(xié)同”

1. 新形勢(shì)下，重構(gòu)招商認(rèn)知體系

2. 立足五大底層架構(gòu)，筑牢招商引資地基

3. 建立項(xiàng)目資源匹配度評(píng)估模型

4. 招商策略：解決“三招問(wèn)題”（招什么？去哪兒招？怎么招？）

5. 招商實(shí)戰(zhàn)案例分析

6. 未來(lái)招商變革新趨勢(shì)

劉珊源 產(chǎn)業(yè)研究院聯(lián)合創(chuàng)始人

國(guó)家商務(wù)部大灣區(qū)產(chǎn)業(yè)監(jiān)測(cè)工作站站長(zhǎng)、深圳改革開(kāi)放干部培訓(xùn)學(xué)院特聘講師、新加坡國(guó)立大學(xué)蘇州研究院產(chǎn)業(yè)園特聘專家，粵港澳戰(zhàn)新產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)業(yè)園等多個(gè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、企業(yè)創(chuàng)新能力評(píng)價(jià)指南標(biāo)準(zhǔn)編制成員、40多個(gè)地方政府聘任產(chǎn)業(yè)規(guī)劃與產(chǎn)業(yè)招商顧問(wèn)，曾主導(dǎo)并參與負(fù)責(zé)完成全國(guó)各地超過(guò)300個(gè)產(chǎn)業(yè)總體規(guī)劃咨詢項(xiàng)目，為100多個(gè)園區(qū)提供前期診斷與顧問(wèn)咨詢。

3月27日 13:30-17:00 現(xiàn)場(chǎng)教學(xué)：北京中海金融中心和中海大吉巷參觀+現(xiàn)場(chǎng)分享

中海大吉項(xiàng)目由北京中海金融中心（辦公板塊）和中海大吉巷（商業(yè)板塊）組成，位于北京市西城區(qū)陶然亭街道，總建筑面積36.6萬(wàn)平方米。項(xiàng)目以傳承百年宣南文化為核心理念，打造“城市文化會(huì)客廳”為核心IP，最終實(shí)現(xiàn)多業(yè)態(tài)融合的城市更新。

中海大吉項(xiàng)目作為北京中軸線申遺成功后的首都核心區(qū)首個(gè)大型城市更新項(xiàng)目，在保護(hù)歷史風(fēng)貌、激活消費(fèi)場(chǎng)景的同時(shí)，也在技術(shù)方面實(shí)現(xiàn)了創(chuàng)新與突破，打造集文保、商業(yè)、商辦、綠地于一體的多業(yè)態(tài)開(kāi)發(fā)的城市更新綜合體。

中海金融中心7棟甲級(jí)寫字樓構(gòu)成了低碳綠色的現(xiàn)代商務(wù)集群，設(shè)計(jì)施工全過(guò)程采用正向BIM三維協(xié)同的方法，充分考慮施工組織及后期安裝，實(shí)現(xiàn)結(jié)構(gòu)與機(jī)電共層的創(chuàng)新模式。建立BIM“一模到底”數(shù)字化建設(shè)項(xiàng)目級(jí)商業(yè)試點(diǎn)，將數(shù)字化技術(shù)融入前期策劃、設(shè)計(jì)、施工及運(yùn)營(yíng)等各階段。 其中中海金融中心1號(hào)零碳寫字樓作為北京首個(gè)大型商業(yè)辦公零碳建筑技術(shù)集成示范和北京首個(gè)大型商業(yè)辦公光儲(chǔ)直柔集成示范，獲評(píng)“十四五”國(guó)家重點(diǎn)研發(fā)計(jì)劃項(xiàng)目零碳建筑科技示范工程。

研討主題：差異化創(chuàng)新思路 打造寫字樓 IP 人設(shè)

市場(chǎng)背景：高空置、高存量、產(chǎn)品同質(zhì)化，競(jìng)爭(zhēng)從“硬件好不好”轉(zhuǎn)向“體驗(yàn)喜不喜歡”，企業(yè)/員工需求向健康、靈活、品質(zhì)體驗(yàn)升級(jí)

破局核心：塑造差異化IP人設(shè)，拒絕價(jià)格戰(zhàn)，走專業(yè)運(yùn)營(yíng)+特色標(biāo)簽路線

人設(shè)打造三大核心：

1)硬件（強(qiáng)勁體魄）：精準(zhǔn)匹配科技/金融等主力客群，全觸點(diǎn)硬件升級(jí)，靈活交付，綠色智能賦能

2)形象（出眾外表）：從視、聽(tīng)、嗅、味、觸五感打磨面客細(xì)節(jié)，強(qiáng)化場(chǎng)景化展示

3)生態(tài)（廣泛影響力）：搭建企業(yè)/管理/生活三大服務(wù)平臺(tái)，精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，社群活動(dòng)+全周期客戶管理，政企聯(lián)動(dòng)

實(shí)踐關(guān)鍵：以目標(biāo)客群為導(dǎo)向（如“科技金融成功男士”），軟硬件+服務(wù)協(xié)同落地

核心價(jià)值：提升客戶認(rèn)可度與粘性，助力去化，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值，打造城市名片

徐老師

徐 鵬：道遠(yuǎn)咨詢?nèi)A北區(qū) 董事

徐鵬先生在寫字樓企業(yè)租賃顧問(wèn)有超過(guò)13年的豐富經(jīng)驗(yàn)，其中包括擔(dān)任位于CBD區(qū)域華貿(mào)中心寫字樓招商負(fù)責(zé)人的工作經(jīng)驗(yàn)。加入道遠(yuǎn)咨詢前曾任職于世邦魏理仕3年，戴德梁行6年（董事），高力國(guó)際3年（董事），均在企業(yè)租戶代表部門工作，且?guī)ьI(lǐng)團(tuán)隊(duì)取得優(yōu)秀成績(jī)。

在過(guò)往的工作中徐鵬先生積累了豐富的交易經(jīng)驗(yàn)及市場(chǎng)資源，他精通英語(yǔ)，善于策略性的談判，并成功服務(wù)了許多跨國(guó)公司和國(guó)內(nèi)企業(yè)的租賃事務(wù)，包括搬遷、租賃重組、租賃續(xù)租、擴(kuò)租、轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓，以及辦公樓采購(gòu)項(xiàng)目。憑借他出色的專業(yè)能力，能夠?qū)崿F(xiàn)客戶在寫字樓租賃需求方面的利益最大化和風(fēng)險(xiǎn)最小化。徐鵬先生曾在北京十大寫字樓成交案例中獨(dú)占兩席，均為項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人。

高 燕 中航技廣場(chǎng) 總經(jīng)理

主導(dǎo)中航技廣場(chǎng)的招商與運(yùn)營(yíng)管理，長(zhǎng)期保持區(qū)域租金與出租率雙高地位。作為資深 操盤手，尤其擅長(zhǎng) “產(chǎn)業(yè)鏈招商” 與 “租戶全生命周期管理”，被業(yè)內(nèi)譽(yù)為 “亦莊商務(wù)生 態(tài)構(gòu)建者”。

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在線報(bào)名：2026商辦寫字樓租賃去化、運(yùn)營(yíng)策略與服務(wù)創(chuàng)新研修班(上海)