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‌課程設(shè)計(jì)特色：‌

1.‌邏輯死循環(huán)‌：從「物業(yè)屬性」到「直播紅利」，貫穿商業(yè)營銷全鏈條。

2.‌案例驅(qū)動‌：結(jié)合本土化案例（如瑞幸、文和友），強(qiáng)化實(shí)戰(zhàn)感知。

3.‌工具賦能‌：提供數(shù)據(jù)分析模板（會員標(biāo)簽體系、爆款選品SOP）。

課程大綱：‌

一：商業(yè)營銷的本質(zhì)與底層邏輯‌

1.‌商業(yè)營銷定義‌

1)從市場需求反向倒推：以消費(fèi)者痛點(diǎn)（如價(jià)格敏感度、體驗(yàn)需求）驅(qū)動產(chǎn)品設(shè)計(jì)與服務(wù)升級（案例：Costco會員制、拼多多低價(jià)策略）。

2)客流驗(yàn)證商業(yè)模式：通過日均客流量、滯留時(shí)間、轉(zhuǎn)化率等指針評估商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值（案例：萬達(dá)廣場選址與業(yè)態(tài)配比）。

2.‌目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵限制‌

1)客群輻射范圍取決于物業(yè)屬性（如交通便利性、周邊人口密度）。

2)市場份額需跨部門聯(lián)動（如招商、運(yùn)營、營銷協(xié)同）。

案例研討：基于某商業(yè)體的現(xiàn)狀與挑戰(zhàn)，如何調(diào)整品牌組合，以更新商業(yè)定位

二：物業(yè)屬性、商業(yè)模式與營銷邏輯鏈‌

1.‌物業(yè)屬性 → 商業(yè)模式‌

1)小區(qū)型物業(yè)：聚焦生活剛需（生鮮超市、便民服務(wù)），輻射1-3公里（案例：永輝超市生活區(qū)選址）。

2)文旅型物業(yè)：強(qiáng)調(diào)體驗(yàn)與場景化消費(fèi)（主題街區(qū)、IP展覽），輻射全局客群（案例：長沙文和友）。

2.‌商業(yè)模式 → 客群定位‌

1)高端購物中心：鎖定高凈值人群（奢侈品、私享服務(wù)）。

2)年輕潮玩中心：吸引Z世代（快閃店、社交打卡點(diǎn)）。

3.‌客群定位 → 營銷方向‌

1)家庭客群：親子活動、節(jié)日促銷（案例：宜家兒童游樂區(qū)）。

2)年輕客群：社交媒體裂變、KOL種草（案例：喜茶聯(lián)名營銷）。

案例研討：基于某商業(yè)體的商業(yè)定位，共創(chuàng)物業(yè)、客群、營銷定位方向

三：核心人群整合營銷策略‌

1.‌互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的「粉絲經(jīng)濟(jì)」‌

1)聚粉：通過內(nèi)容（短視頻、圖文）引流私域（案例：瑞幸咖啡社群運(yùn)營）。

2)吸粉：裂變活動設(shè)計(jì)（拼團(tuán)、分銷返利）。

2.‌下沉市場策略：「得基層者得天下」‌

1)活動：地推+在線互動（如鄉(xiāng)鎮(zhèn)市集直播帶貨）。

2)推廣：高頻低價(jià)爆品引流（案例：蜜雪冰城1元甜筒）。

小組共創(chuàng)：開業(yè)/年度營銷活動頭腦風(fēng)暴，與策略方案共創(chuàng)研討

四：數(shù)據(jù)驅(qū)動的精準(zhǔn)營銷‌

1.‌大數(shù)據(jù)共享與應(yīng)用‌

1)第三方數(shù)據(jù)整合：支付平臺消費(fèi)畫像（如微信、支付寶消費(fèi)分層）。

2)會員體系運(yùn)作：

a.植入：消費(fèi)即會員（無感注冊，案例：星巴克APP）。

b.二次營銷：沉睡會員喚醒（生日禮券、專屬折扣）。

2.‌標(biāo)簽化精準(zhǔn)營銷‌

1)一鍵索引：基于標(biāo)簽（年齡、消費(fèi)頻次）定向推送（案例：天貓超市個(gè)性化推薦）。

2)爆款法則：

a.初創(chuàng)期：低價(jià)引流品（如便利店1元水）。

b.成熟期：高毛利拳頭產(chǎn)品（如盒馬鮮生帝王蟹）。

營銷策略小組辯論賽： “新商業(yè)體初期應(yīng)主打低價(jià)引流爆款“vs” 高端商業(yè)必須堅(jiān)持高客單價(jià)爆款“

五：直播時(shí)代的紅利捕捉‌

1.‌直播與商業(yè)場景融合‌

1)在線帶貨+線下體驗(yàn)：直播間發(fā)放線下券（案例：李佳琦帶貨餐飲套餐）。

2)KOL聯(lián)動：邀請本地達(dá)人直播探店（案例：美團(tuán)直播「城市必吃榜」）。

2.‌數(shù)據(jù)反哺與迭代‌

1)分析直播流量來源（如區(qū)域、時(shí)段），優(yōu)化線下活動排期。

2)通過直播互動數(shù)據(jù)（評論、點(diǎn)贊）提煉用戶真實(shí)需求

郭老師

講師簡介：

郭振霖老師

商業(yè)地產(chǎn)招商運(yùn)營管理專家

25余年商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)

曾任： 世聯(lián)行 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目總經(jīng)理

曾任： 太平洋百貨 招商運(yùn)營副總

曾任： 遠(yuǎn)東百貨 商業(yè)運(yùn)營經(jīng)理

實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)：

郭老師有25+年從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，地產(chǎn)操盤經(jīng)驗(yàn)豐富，對商業(yè)地產(chǎn)的定位、招商執(zhí)行、運(yùn)營操作經(jīng)驗(yàn)豐富，善于商業(yè)策略與資金流關(guān)系的全盤思考。之前任職臺灣太平洋百貨在臺灣及上海工作多年，成功改造上海人民廣場迪美項(xiàng)目，操盤國內(nèi)項(xiàng)目20余個(gè)。成功在錦江樂園引進(jìn)臺灣士林夜，針對文創(chuàng)、主題商業(yè)項(xiàng)目的推進(jìn)，結(jié)合企業(yè)發(fā)展方向、國家政策發(fā)展趨勢、傳統(tǒng)商業(yè)操作三大板塊的經(jīng)驗(yàn)與發(fā)展方向，對產(chǎn)業(yè)商業(yè)“以生活方式，服務(wù)，社交”的運(yùn)營落地有諸多思考與研究落地有自己的獨(dú)到見解。 市場洞察敏銳、表達(dá)能力突出、落地執(zhí)行能力強(qiáng)、曾帶領(lǐng)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)良性向上發(fā)展。

項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)：

上海中冶祥騰城市廣場、上海新城地產(chǎn)酒店式公寓產(chǎn)品研究、上海金儲休閑廣場、上海錦江樂園臺灣夜巿引進(jìn)、鄭州民安上街區(qū)項(xiàng)目、寧波江北濱江項(xiàng)目、上海祥騰財(cái)富廣場、揚(yáng)州中星地產(chǎn)項(xiàng)目、武漢江城一號、上海桃浦文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、徐州彭城廣場項(xiàng)目、上海金豫商廈、濟(jì)南高鐵站前商業(yè)研究、徐州華夏文化產(chǎn)業(yè)園、蘇州觀前街百思秀項(xiàng)目、青海文化局文化產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目、合肥肥東禹洲項(xiàng)目、亳州蒙城鴻業(yè)項(xiàng)目、上海華誼桃浦項(xiàng)目……

主講課程：

《商業(yè)地產(chǎn)營銷策略提升》

《商業(yè)地產(chǎn)招商運(yùn)營管理》

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