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【課程背景】

存量時代，商業地產全行業已進入嚴重過剩時代，大量開業后經營不善，或受競爭對手擠壓經營逐步下行的項目困擾著企業的發展，使得企業背上了嚴重的經營包袱。個性化、場景化、跨界化，成為實體商業煥新的關鍵路徑。本次課程特邀國內著名的商業操盤專家，一同探索當下商業破局之道，尋找商業新希望。

此次研學，邀您走進上海“上海西岸夢中心”、“EKA天物”、“鴻壽坊”“印力唐鎮印象匯”，實境探訪爆火商業項目底層邏輯，解密項目全流程落地實操，系統梳理成功經驗，啟發企業商業產業創新成功的方向。

【課程亮點】

亮點1--最新爆火商業 深度剖析創新商業成功之道

本次深度研學考察精選了商業地產中爆火的4個項目，非標型社區商業，百年水泥廠改造打造城市新青年休閑娛樂極致松弛--西岸夢中心、上海頭牌項目融合極致文藝氣息的多功能開放式街區式商業--EKA·天物、非標社區商業--印力唐鎮印象匯和“精致市井煙火氣”小體量社區商業--鴻壽坊，項目似乎掌握了流量密碼和場景的緊密聯系，在上海這個對商業極致選擇的地方賺取了頗高的口碑和流量以及消費，研學將從項目策劃到落地招商運營，以現場考察講解+操盤專家帶隊，全周期解析項目，探尋項目爆火背后的原因。

亮點2--操盤專家帶隊

本次研學特邀業界操盤專家主題分享，系統梳理商業地產換新之道底層邏輯，并由老師全程帶隊，以“主題課程分享+實地考察”的方式，隨行講解，邊看邊學，身臨其境感受不同類型商業項目細節。

【培訓對象】

商業地產：董事長、總經理、項目總、商管公司總經理、副總經理

操盤手、項目策劃團隊、招商團隊、運營團隊各類商業經營機構、商業地產管理服務機構、商業地產策劃營銷及全產業鏈上為社（街）區商業項目提供運營服務的企業與機構等相關管理人員。

【課程大綱】

一、社區、非標商業的定位

1.1 基礎要素分析

1.1.1 城市基本面

1.1.2 交通基本面

1.1.3 人口基本面

1.1.4 物業條件基本面

1.1.5 資本投入

1.1.6 綜合服務能力

1.2 差異性定位方向

1.2.1 客群選擇

1.2.2 品類選擇

1.2.3 品牌選擇

1.2.4 服務選擇

1.2.5 企劃選擇

1.3 定位案例分享

1.3.1 北京鳥巢商業的哲思

1.3.2 上海西岸夢中心

1.3.3 上海寶山第一坊

1.3.4 上海EKA天物

二、招商突圍破局

2.1 招商失敗的慘痛案例

2.2 招商的幾條原則

2.2.1 選商標準

2.2.2 談判標準

2.2.3 解約標準

2.2.4 補商標準

2.3 招商工作的開展

2.3.1 租金制訂

2.3.2 租約制訂

2.3.3 補貼的制訂

2.3.4 招商基本功

2.3.5 招商工作的排期

2.4 逆境招商的對策

2.4.1 選商方向與保障

2.4.2 聯營可能性探索

2.4.3 多經的方案與執行

2.4.4 仍有突破的機會

總結

三、長效運營管理

3.1 客群分析不可缺失

3.1.1 客群構成

3.1.2 身份畫像

3.1.3 消費占比

3.1.4 消費傾向

3.1.5 訪談的技巧

3.2 運營輸出的服務內容與標準

3.3 運營關鍵財務指標解析

3.3.1 客流量、轉化率、客單價

3.3.2 經營業收入NOI、坪效

3.3.3 租售比、出租率、租金收繳率

3.3.4 EBITDA、EBITDA回報率

3.3.5 成本控制

3.4 企劃活動策劃

3.4.1 是否需要IP？

3.4.2 什么樣的活動適合匹配？

3.4.3 有效地激勵機制

3.4.4 業內優秀案例分享

3.5 運營改善策略

3.5.1 租金制訂是否合理

3.5.2 購物券的發放管理

3.5.3 流水監控的方法

3.5.4 企劃活動的評估

3.6 物業管理與商業管理的協同

四、答疑&交流

專家老師

【講師介紹】

邢老師

擁有 20余年商業地產工作經驗，現任上海某商管總經理。國內非標商業實戰操盤手。積累了豐富品牌資源，尤以日韓商家資源較為擅長。

萬科、保利、招商蛇口、魯能、中建三局、中建五局、深圳前海、鄭住投、北京天鴻、北京城建、多個城市的高新區管委會指定內訓老師或入庫服務商，超過百余個綜合體、商業街區、社區商業等項目的前期籌備、規劃設計、市場定位、物業改造、招商營銷推廣、運營管理操盤、服務經驗。

此外，在商業地產與產業地產的跨界結合上、產業園區招商運營領域，亦有頗多建樹，策劃并執行了上海e通世界華新園、上海8號橋改造、北京24H齒輪場等項目，積極參與了日本蔦屋書店、火影忍者等IP輸出、韓國樂天集團、水善匯等引入國內市場等工作，千余家海外商業品牌、百余家商業地產新晉網紅品牌的資源擁有者。參股公司擁有建筑設計甲級資質、物業管理一級資質、土地勘察資質等，業務輸出能力過硬。

【考察項目介紹】

項目一：EKA天物

EKA·天物位于上海浦東區，是中船航海與嘉韻投資攜手打造的重點城市更新項目。園區占地約100畝，其中包含30余棟充滿文藝氣息的特色建筑，融合了商業、辦公、酒店、藝術等多重功能。這里在改造時工業的痕跡被精心保留，獨棟辦公樓與商業空間有機結合，以藝術為橋梁，構筑了一個高端生活方式與社交人文交織的開放式街區。

項目二：上海西岸夢中心

上海西岸夢中心項目總體量約16.2萬平方米，商業面積10萬平方米以盡享濱水購物體驗、穿梭城市多元生活為項目定位:聚焦年輕夢想、活力與創意，聯動周邊的戶外公共空間與“創造力”、“年輕力”碰撞出更多可能。

“夢中心”并不只是空間概念，而是成為一個文化IP一個擁有無限創造力與活力的聚集地，一個與青年人群新世代們共同邁向未來的“任意門”，同時也是包括運動達人、時尚青年、文創愛好者、親子家庭、愛寵人士等西岸現有人群全新的都市“輕旅行”目的地。

項目三：鴻壽坊

鴻壽坊在保留20世紀20年代鴻壽坊里弄的肌理脈絡上融入現代設計語言創新融合，打造一個集辦公、娛樂、生活、休閑于一體的城市可持續社區，在商業方面項目既有服務“日常”的創新美食文化體驗品牌FOODIE SOCIAL 3.0--鴻壽坊食集，亦有主打“社交場景的特色美食社交品牌，營造具有精致煙火氣的“日咖夜酒、全日供應”社區生活場景。

項目在“煙火氣”與“品質生活”之間找到平衡，成為立足于服務社區居民的基本需求，同時迎合當代人搭配精致社交、生活方式體驗場景需求的理想場所。

項目四：印力唐鎮印象匯

印力唐鎮印象匯作為扎根浦東“第四代國際社區”的核心商業載體，項目由浦發集團與印力集團聯合打造，以 “生活自然印象” 為核心理念，從視覺、體驗、互動等維度層層遞進，全方位塑造兼具 “松弛感”、“社交感”、“氛圍感”、“存在感”、“參與感”的五感生活體驗。

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在線報名：2026商業地產的煥新之道：精準定位、招商破局與長效運營暨創新標桿商業項目實地考察(上海)