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課程背景

解決中國不動產的四大痛點

存量資產盤活

資產處置退出

投資測算

輕資產運營

聚焦“收購-改造-退出“核心環節

聚焦您的問題：

缺少統一的資管邏輯，導致的業務訴求矛盾

從聚焦運營，轉向聚焦收益和資產價值

缺少從資產管理的底層邏輯出發，不懂管理工具/口徑的統一

拿地開發的投資測算模型，是否適用于收并購投資

為什么資產管理財務指標與業務指標容易淪為“兩張皮”

協調、管理復雜化，導致的項目推進難度

基金管理人、投資人、業主、運營管理團隊…資管實際工作涉及眾多上下游關聯主體

資管業務場景下如何溝通、管理、如何實現綜合效率提升

資產處置的需求越來越大，如何提前布局

如何組建資管部門，資管體系如何落地

知識圖譜缺失，導致的個人職業發展障礙

與老板/投資人對不上話

資方代表不懂業務

運營出身的人不懂投資和財務知識

投資背景的不懂運營等

學員收獲：

建立經營性不動產資管思維

打通資產“全周期操作”的任督二脈

1.2個價值衡量模型

2.3類資產估值方法

3.5大資管關鍵指標

4.5種資產退出的創新路徑

5.1套測算工具

6.1個案例解析

課程大綱

一、思維篇：為什么資產管理越來越重要

•一切圍繞業主目標

•一句話讀懂資產投資背后的邏輯（產業園區、商業、寫字樓等經營性不動產）

二、指標篇：提升資產收益的“兩架馬車“

•唯一通用的商務語言就是財務語言

•投資收益由哪兩部分構成

三、提升篇：經營收益NOI的提升點在哪里

•如何判斷存量資產能否改造升級

•資管視角下NOI優化提升原理與空間

•資管視角下的成本控制解讀

四、估值篇：易學好用的資產估值方法

•三種常用的估值方法（收益法、市場法、成本法）

•影響項目估值的提升的因素

•對經營性不動產項目的投資價值拆解

•估值就是把未來收益折算成資產的方法

•如何衡量資產的保值增值

五、測算篇：項目全周期測算

像老板一樣看財務指標（回報）

•老板就是最大的投資人

•靜態指標關注融資前后的差異

•動態指標考慮時間是有成本的

•存量改造可能會拉低全周期的投資回報水平

•不同類型業主，怎樣才算真正實現盈利（原業主、新業主、二房東、商管、PE/融資、股權融資）

怎樣發揮融資的杠桿作用（融資）

•什么是正杠桿、負杠桿

•融資是不是越多越好？

•降低所有者權益是未來的新選擇

現金流量表，一表定乾坤（測算）

•三流合一（經營性現金流+融資性現金流+股東投入現金流）

•成本支出和付款進度要盡量攤開

•經營收益要覆蓋年還款額

•股東的錢越少用越好，越早還越好

六、資產處置和退出

•從案例中掌握資產處置的要素和“價值階梯“

•如何找到好的交易買家

•五種資產退出的創新路徑

（資產包方案、股權轉讓+REITs、REITS之路的前置準備、長期租約+聯合經營、類REITs+ABS/CMBS）

豪華贈送：2個加餐課+1個案例沙盤+2次直播答疑

加餐1：徒手搭建投資測算表（測算）

•步驟1：熟練掌握項目投資測算的基本邏輯和關鍵指標

•步驟2：根據提供的案例材料，分析討論并設計項目的投資和運營方案

•步驟3：分析自身的投資測算結果，并討論是否有優化提升的空間

•步驟4：制定項目投資方案，并進行價值評估

•步驟5：配置融資方案

•步驟6：配置項目現金流，分析現金流對投資價值的貢獻

•步驟7：徒手搭建投資測算表，分析五大關鍵指標

加餐2 ：組建資管部門或轉型做資管，怎么破？

•資產管理部門到底是做什么的？

•不同崗位轉型做資產管理的要訣？

案例沙盤：北京合生匯案例解析（進微信群）

•根據提供的經營數據，分析項目運營情況并模擬決策

•存量改造的NOI優化提升的案例實踐

•影響項目估值提升的因素

•項目融資和現金流平衡

•全周期投資測算

報名后，拉入資管群，群內答疑（針對自身項目問題，提前提供項目資料）

張老師

講師簡介：

張寶明老師

資深投資人、重塑資產價值實戰專家

北京大學工商管理碩士

CPM國際注冊資產管理師

產業園區規劃和運營實戰派專家

商業不動產全周期資產管理專家

曾任香港公司資管部高管

北京某創新型商業運營公司創始人

央企和上市公司內訓金牌講師

編著《產業商業資產管理白皮書》

相關經驗：

張老師曾先后任職于多個TOP10地產上市企業產商事業部、資產管理部，并擔任高管，現任北京某商業管理有限公司創始人、和君集團產業園區事業部合作人。

個人兼具地產、投資、產業、商業的復合工作經歷。十五年產業園區規劃運營經驗和開發操盤經驗；數十個產業新城、產業園區產業定位、項目策劃經驗；約500萬平方米園區招商運營、產業投資一線實操經驗。

擅長經營性不動產全閉環資產管理，包括產業規劃、招商運營、產業投資、資本化運作。圍繞業主目標構建全閉環資產管理能力，以財務指標為主線的資產管理內在邏輯、資管視角下的商業管理內部邏輯、產業園區REITs創新發展之路、經營性不動產投資財務分析工具案例實踐。

戰略價值定位：

20年商業、寫字樓、產業園等經營性不動產資產價值管理專家，兼具地產開發、資產運營、產業投資、資本運作四維視角的實戰派導師：

國內首批完成「REITs全流程」操盤專家

累計服務30+央國企及上市公司資產管理體系搭建

覆蓋500萬㎡資產管理面積，創造項目年均IRR提升15%+的實操案例

主講課程：

《經營性不動產資產管理和投融資》

《輕資產運營和存量資產盤活》

《收并購、退出和 REITs資產證券化創新》

《招商運營增效體系》

《DeepSeek智能招商全流程》

《產城融合開發，產業服務+資本運作雙輪驅》

服務客戶：

國企：北京中關村發展集團、張江生物醫藥園、上海金橋股份、北京翠湖科創公司、首開文投有限公司、珠海大橫琴集團、廣東粵海天河城集團、河北霸州發展集團

上市公司：合生創展集團、美的置業（香港）、上海中環商業

REITs主體：印力資管

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