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【課程大綱】

第一部分 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收入類(lèi)項(xiàng)目財(cái)稅處理

一、房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入的核算范圍

（一）會(huì)計(jì)確認(rèn)原則

（二）稅法確認(rèn)原則

1、完工條件

2、各種銷(xiāo)售方式下的收入確認(rèn)

3、會(huì)計(jì)、增值稅、所得稅、土地增值稅收入確認(rèn)異同

4、精裝修4種合同簽訂方式的稅務(wù)處理異同

5、視同銷(xiāo)售

6、預(yù)計(jì)毛利率

7、預(yù)計(jì)毛利額與實(shí)際毛利額

8、租金

9、代收費(fèi)用

（三）企業(yè)所得稅、增值稅、土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)

1、預(yù)售階段計(jì)稅依據(jù)

2、完工交付階段計(jì)稅依據(jù)

3、代收費(fèi)用計(jì)稅依據(jù)

二、房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入的財(cái)稅處理及稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)案例

（一）分期收款方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品

（二）委托銷(xiāo)售方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品

（三）包銷(xiāo)方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品

（四）售后回購(gòu)、售后回租

（五）低價(jià)出售、免費(fèi)返租

（六）銀行按揭方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品

（七） “零首付”

（八） “還本銷(xiāo)售”

（九）以房屋抵償債務(wù)

（十）售房贈(zèng)送家電、車(chē)位、汽車(chē)、精裝修、物業(yè)管理費(fèi)

（十一） “以老帶新”銷(xiāo)售模式

（十二） “誠(chéng)意金”、“訂金”和“vip會(huì)員費(fèi)”的稅務(wù)處理

（十三）價(jià)外費(fèi)用稅務(wù)處理

（十四）租金收入稅務(wù)處理

（十五）價(jià)格明顯偏低或者偏高稅務(wù)處理

（十六）代收款項(xiàng)

（十七）代建工程的結(jié)算收入

（十八）拆遷還房的賬稅處理

（十九）代墊首付的賬稅處理

（二十）購(gòu)房返稅的賬稅處理

（二十一）以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的賬稅處理

（二十二）銷(xiāo)售折扣、折讓和退回的賬稅處理

（二十三）不征稅收入

第二部分 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本費(fèi)用類(lèi)項(xiàng)目財(cái)稅處理

一、企業(yè)所得稅稅前扣除幾大基本原則

二、房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)項(xiàng)稅額可抵扣成本費(fèi)用分析

三、房地產(chǎn)企業(yè)五大扣除類(lèi)項(xiàng)目與成本費(fèi)用稅務(wù)稽查常見(jiàn)四大問(wèn)題

四、開(kāi)發(fā)成本項(xiàng)目、成本歸集、分配和結(jié)轉(zhuǎn)

五、計(jì)稅成本的財(cái)稅處理及稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)案例

（一）計(jì)稅成本對(duì)象的六大確定原則

（二）會(huì)計(jì)、稅法對(duì)成本對(duì)象的差異

（三）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出的六大內(nèi)容

（四）開(kāi)發(fā)成本四大分配方法

（五）可以預(yù)提的四項(xiàng)成本費(fèi)用

（六）配套設(shè)施的處理

（七）郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施的處理

（八）停車(chē)場(chǎng)所的處理

（九）企業(yè)計(jì)稅成本核算的一般程序與六大步驟

（十）其他成本財(cái)稅事項(xiàng)

六、費(fèi)用類(lèi)項(xiàng)目的財(cái)稅處理及稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)案例

（一）利息支出

（二）違約金、收回土地使用權(quán)的損失、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品整體報(bào)廢或毀損

（三）土地閑置費(fèi)

（四）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品日常維護(hù)、保養(yǎng)、修理等后續(xù)支出

（五）拆遷補(bǔ)償費(fèi)

（六）傭金或手續(xù)費(fèi)

（七）境外設(shè)計(jì)費(fèi)

（八）綠化成本

（九）售樓部、樣板間財(cái)稅處理

（十）紅線外支出

（十一）非貨幣交易方式取得土地使用權(quán)，土地成本確定

（十二）工資薪金

（十三）租賃費(fèi)

（十四）勞動(dòng)保護(hù)支出

（十五）員工服飾費(fèi)用

（十六）企業(yè)之間管理費(fèi)用

（十七）棚戶(hù)區(qū)改造支出

（十八）固定資產(chǎn)折舊

（十九）無(wú)形資產(chǎn)攤銷(xiāo)

（二十）長(zhǎng)期待攤費(fèi)用

（二十一）招待費(fèi)

（二十二）廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)

欒老師

注冊(cè)會(huì)計(jì)師、稅務(wù)師、實(shí)戰(zhàn)派財(cái)稅專(zhuān)家、財(cái)稅暢銷(xiāo)書(shū)作者

中國(guó)注冊(cè)稅務(wù)師協(xié)會(huì)繼續(xù)教育特聘老師，北京市注冊(cè)稅務(wù)師協(xié)會(huì)師資庫(kù)特聘老師，大型電視節(jié)目《前沿講座》特邀嘉賓，國(guó)家級(jí)培訓(xùn)項(xiàng)目師資，東奧稅務(wù)實(shí)務(wù)名師，中國(guó)管理科學(xué)研究院人才戰(zhàn)略研究所專(zhuān)家委員會(huì)委員，解稅寶首席稅務(wù)專(zhuān)家，尤尼泰、華政等5A級(jí)稅務(wù)師事務(wù)所培訓(xùn)講師，中稅網(wǎng)特聘講師，瞄財(cái)網(wǎng)、中國(guó)財(cái)稅精英家園協(xié)會(huì)財(cái)稅專(zhuān)家委員會(huì)顧問(wèn)，稅友集團(tuán)億企贏專(zhuān)家講師，齊魯財(cái)稅大講堂專(zhuān)家講師，武漢大學(xué)實(shí)戰(zhàn)型CFO（財(cái)務(wù)總監(jiān)）高級(jí)研修班講師，山東大學(xué)齊魯稅務(wù)講壇主講嘉賓，清大厚德教育研究院兼職講師。

【代表著作】

獨(dú)著10部，其中：《增值稅納稅實(shí)務(wù)與節(jié)稅技巧》（已連續(xù)再版6次，暢銷(xiāo)10余年）自出版以來(lái)一直位列增值稅類(lèi)書(shū)籍暢銷(xiāo)榜前列，被眾多讀者譽(yù)為“增值稅實(shí)戰(zhàn)寶典”，新書(shū)《增值稅發(fā)票稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)解析與應(yīng)對(duì)》（已再版2次）深受納稅人喜愛(ài)，被眾多企業(yè)財(cái)務(wù)總監(jiān)列為財(cái)務(wù)部門(mén)必讀圖書(shū)，同時(shí)成為眾多稅務(wù)律師、稅務(wù)稽查人員的參考書(shū)。合著《新個(gè)人所得稅政策操作實(shí)務(wù)與案例解答》（全國(guó)稅務(wù)人員培訓(xùn)用書(shū)）。

【擅長(zhǎng)領(lǐng)域】稅收風(fēng)險(xiǎn)防范、稅務(wù)稽查應(yīng)對(duì)、稅務(wù)節(jié)稅技巧等

欒老師從事財(cái)稅工作15年，具有豐富的納稅咨詢(xún)和稅務(wù)審查實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，特別是對(duì)于增值稅和企業(yè)所得稅等稅收政策與實(shí)戰(zhàn)操作具有深入的研究，多次應(yīng)邀為各地稅務(wù)局培訓(xùn)，多年來(lái)一直參與財(cái)稅部門(mén)組織的財(cái)稅檢查工作，受聘多地稅務(wù)局稅務(wù)專(zhuān)家，兼任多家企業(yè)財(cái)稅顧問(wèn)，具有稅務(wù)咨詢(xún)公司、稅務(wù)師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、大型企業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)。每年為100多家大中型企業(yè)做納稅輔導(dǎo)、風(fēng)險(xiǎn)分析、稅收籌劃。

【主講課程】

《增值稅發(fā)票稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理》《企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控與稅收籌劃》

《建筑房地產(chǎn)業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)排查與節(jié)稅規(guī)劃》《建筑業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范與稅務(wù)籌劃》

《企業(yè)所得稅匯算清繳》《稅收籌劃技巧與案例》

《合同涉稅風(fēng)險(xiǎn)與納稅籌劃案例分析》

【授課風(fēng)格】

實(shí)戰(zhàn)性強(qiáng)、思路清晰、案例豐富、通俗易懂、富有激情、深受企業(yè)好評(píng)。

【部分服務(wù)過(guò)的客戶(hù)】

中國(guó)長(zhǎng)安汽車(chē)集團(tuán)股份有限公司、中國(guó)國(guó)電、簡(jiǎn)伯特（大連）公司、鐵獅門(mén)房地產(chǎn)公司、中建路橋集團(tuán)、中鋁集團(tuán)、廣西建工集團(tuán)、云南建投、中海地產(chǎn)、京煤集團(tuán)、陽(yáng)煤化工、金泰地產(chǎn)集團(tuán)、港華集團(tuán)、黑龍江省水利水電集團(tuán)、內(nèi)蒙古源源能源集團(tuán)等大型企業(yè)內(nèi)訓(xùn)

【部分授課照片】

華政稅務(wù)師事務(wù)所

《發(fā)票稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)案例與熱點(diǎn)問(wèn)題解析》中鋁集團(tuán)

《企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控與納稅籌劃》

卓晟教育公開(kāi)課

《增值稅發(fā)票稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理》黑龍江水利水電集團(tuán)

《建筑業(yè)營(yíng)改增政策解析與稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避》

稅務(wù)局納稅大學(xué)堂

《企業(yè)所得稅匯算清繳》中稅網(wǎng)公開(kāi)課

《房地產(chǎn)建筑業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控》

高密納稅人俱樂(lè)部

《發(fā)票稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)案例與熱點(diǎn)問(wèn)題解析》武漢大學(xué)財(cái)務(wù)總監(jiān)高級(jí)研修班

《企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與節(jié)稅籌劃》

中國(guó)國(guó)電

《企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理》上海尤尼泰稅務(wù)師事務(wù)所

《稅務(wù)信息化下的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控》

廣西建工集團(tuán)

《建筑業(yè)營(yíng)改增政策解析與稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避專(zhuān)題》廣西建工集團(tuán)復(fù)訓(xùn)

《營(yíng)改增專(zhuān)題》

【部分著作封面】

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