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課程背景

2025年國家稅務總局黨委部署深入實施數字化轉型條件下的稅費征管強基工程,并制發稅費征管強基工程總體方案,推出16方面52條168項強基措施,以智慧稅務為依托, 不斷夯實稅費征管基礎，構建稅費征管新模式和監管新機制。

在此背景下，國家稅務總局也加強了房地產稅務監管，2026年截止目前，已經針對房地產業出臺了兩個重磅文件：《國家稅務總局關于土地增值稅若干征管口徑的公告》（國家稅務總局公告2026年第3號）及《國家稅務總局辦公廳關于印發<土地增值稅全流程風險管理指引（試行）>的通知》(稅總辦財行發〔2026〕1號)。

2026年是房企“征管趨嚴+清算高壓+合規剛需”的疊加期。房地產開發全流程數據聯網、稅務系統以數治稅，企業稅務不合規將無處遁形。這就要求老板與財務同頻，老板控方向、財務抓落地，否則企業可能踩稽查紅線，導致多交稅。例如，上海某國有上市公司發布公告稱，其名下全資地產子公司近日收到《稅務處理決定書》（滬稅稽五處[2026]40號），因土地增值稅清算申報時歸集計算扣除項目不準確，需補繳稅款及滯納金合計約1.3億元。

可以說，當前形勢下，房地產企業的盈利空間，取決于稅務精細化管理水平。合理的頂層架構、優秀的流程設計、合法的納稅方案、巧妙的成本分攤，不僅能幫企業節稅、規避風險，關鍵時候甚至能幫助企業續命。

課程收益

牛老師長期從事房地產稅務實戰工作，熟知房企的稅收難點、痛點；本次課程結合多年一線稅務實踐，結合最新稅收形勢、最新稅收政策，在房企開發全流程中精選50個影響重大的稅收問題，從企業頂層設計、過程精細化管理、籌劃落地三個維度層層展開，通過大量實戰案例、剖析教學，分享籌劃實戰經驗，課程內容系統、全面，實用性強；學員可以快速理解、輕松掌握、合理運用，企業實施后即可見效。

課程亮點

一．講師實務出身，不講空話，不玩虛的，真講方案。

二．拆解房地產業全鏈條風險，教你少踩坑，少交稅。

三．案例教學，老板聽得懂，財務用得上，學會能落地。

培訓對象

各房地產企業高管、財務人員，稅務機關房地產業務征管人員，會計師、稅務師事務所從業人員，房地產行業研究人員等。

課程大綱

一、增值稅新政對建安、房地產企業的影響

（一）對房地產業的影響

1．土地價款分攤規則調整

2．增值稅納稅義務時間的調整

3．一項交易涉及兩個稅率的處理

（二）對建筑安裝行業的影響

4．支付分包款對開票的影響

5．清包工計稅方式的調整

6．“銷售+安裝”稅率的適用

二、房企設立環節的稅務規劃與風險應對

7．開發主體的選擇與風險應對

8．股東身份稅收影響與形勢抉擇

9．多層嵌套有限合伙架構的稅務風險

10．先拿地再成立合資公司的稅務風險

11．新公司法對注冊資本的新要求

三、不同拿地方式下的稅務規劃與風險應對

12．“限地價、競配建”稅務處理與應對

13．城市更新、舊城改造下拆遷補償稅務處理

14．紅線外成本、費用的稅務規劃與風險應對

15．項目收購、股權收購風險與稅務應對

16．司法競拍稅務風險與應對

四、房企立項、報建稅務規劃與風險應對

17．項目立項、證照辦理與稅務規劃

18．項目報批與土地增值稅清算單位的關系

19．錯誤分期的后期補救

20．公配建造時點的規劃安排

五、房企融資方式稅務規劃與風險應對

21．民間融資的風險與應對

22．向關聯方拆借資金的籌劃

23．產業鏈融資的設計與運用

六、建設施工環節的稅務規劃與風險應對

24．供材模式的影響與稅務規劃

25．建筑施工掛靠業務的稅務處理

26．合同簽訂技巧、時間安排與稅務處理

27．合同違約、工程變更、簽證的稅務應對

28．以房抵債、抵工程款風險

29．增值稅發票管理與虛開風險防范

30．三流一致稅務風險與應對

31．關聯施工企業的風險與應對

32．建安預警值的運用與應對

七、預售、銷售環節的稅務規劃與風險應對

33．價外費用、違約金、更名費處理

34．預收款預繳、申報與發票開具

35．銷售合同關鍵條款影響應對

36．價格拆分策略的節稅策略

37．買一贈一的風險與應對

38．老帶新的風險與籌劃

八、項目清算環節的稅務規劃與風險應對

39．土地增值稅清算單位與清算條件判定

40．土地增值稅清算時點的選擇

41．地下建筑（車位、儲藏室、人防）稅務處理

42．最佳成本分攤方式的選擇與運用

43．公共配套設施規劃、處置的稅務處理與應對

44．裝修裝飾運用與稅務規劃與風險應對

45．小核定/大核定征收的風險與運用

46．滯銷尾盤的處置策略與稅務安排

九、物業運營環節的稅務規劃與風險應對

47．自持物業的運營與稅務規劃

48．出租業務的稅務規劃與風險應對

49．開發產品出租、自用后再銷售的稅務處理

50．尾盤分立重組的運用

十、實戰籌劃案例剖析與答疑

牛老師

講師簡介

牛老師：知名房地產財稅實戰專家；清華大學總裁班客座教授；長期從事房地產稅務咨詢，擅長房地產財稅風險檢查、土增稅模擬清算、全程稅收籌劃，出具的方案以實用性強、可落地見長。服務業態涵蓋住宅、商業、城市綜合體、舊城改造、特色小鎮等。編著出版有《房地產全流程稅收籌劃與風險應對》《土地增值稅清算實戰與案例精解》，合著《稅費征管強基工程理論與實踐》等多部財稅著作；主講課程《房企全流程50個稅籌爆點解析與籌劃應對策略》《土地增值稅清算實戰與籌劃應對》等，課程實戰、落地性強、信息量大、案例豐富，深受客戶和學員一致好評。

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