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課程背景：

2026年的中國寫字樓市場正處于供需失衡加劇、空置率高企的深度調整期。

重點城市核心商圈寫字樓空置率普遍突破30%，部分區(qū)域甚至達到35% 以上；

租金水平連續(xù)多年下行，疊加新增供應持續(xù)入市，市場去化周期顯著延長；

宏觀經濟增速放緩、企業(yè)降本增效訴求強烈、遠程辦公常態(tài)化與 AI 技術重塑辦公場景等多重因素交織，使傳統(tǒng) "重資產、重建設、輕運營" 模式難以為繼，行業(yè)面臨 "招商難、續(xù)租難、增值難" 的惡性循環(huán)；

結構性錯配問題尤為突出：大量老舊寫字樓供給過剩，而新興產業(yè)（如 AI、生物醫(yī)藥、低空經濟）對高品質、定制化空間的需求卻難以滿足。

面對困境，行業(yè)正從"價格戰(zhàn)"轉向"價值戰(zhàn)"，探索運營管理創(chuàng)新的破局之路。我們邀請行業(yè)一線操盤手，與大家一起分享和研討2026年商辦樓宇運營管理創(chuàng)新實踐與思考：

0 1 租戶結構優(yōu)化 建立 "高存活率、高客單價、高續(xù)租率" 的優(yōu)質租戶畫像，重點引入抗周期行業(yè)與創(chuàng)新型企業(yè)；

0 2 運營模式升級 從基礎物業(yè)管理向 "租戶合伙人" 轉型，提供財稅咨詢、流量運營、供應鏈對接等增值服務；

0 3 數字化賦能 運用物聯(lián)網、大數據、數字孿生技術提升空間利用率與服務響應速度；

0 4 空間產品創(chuàng)新 發(fā)展靈活租賃、共享辦公與定制化場景，滿足企業(yè)彈性辦公需求；

0 5 ESG 價值落地 將綠色低碳、智慧節(jié)能與社會責任融入運營全流程，增強資產長期價值。

課程特色：

直擊市場痛點，學習可落地的去化、運營、招商策略；深度對接行業(yè)與產業(yè)資源：與商辦領域資深專家、企業(yè)高管面對面交流，搭建合作橋梁；實地考察標桿項目：走進零碳建筑示范工程與城市更新綜合體，直觀感受創(chuàng)新實踐成果。

課程大綱：

3月26日 09:00-10:15專題一：挖掘商辦新機會點

辯證分析當前的寫字樓市場，尋找新的機會點？

存量市場租戶挽留&增量市場租戶吸引？

如何為租戶提供情緒價值相關的服務促進成交？

成交案例解析與問答

徐 鵬：道遠咨詢華北區(qū) 董事

徐鵬先生在寫字樓企業(yè)租賃顧問有超過13年的豐富經驗，其中包括擔任位于CBD區(qū)域華貿中心寫字樓招商負責人的工作經驗。加入道遠咨詢前曾任職于世邦魏理仕3年，戴德梁行6年（董事），高力國際3年（董事），均在企業(yè)租戶代表部門工作，且?guī)ьI團隊取得優(yōu)秀成績。

在過往的工作中徐鵬先生積累了豐富的交易經驗及市場資源，他精通英語，善于策略性的談判，并成功服務了許多跨國公司和國內企業(yè)的租賃事務，包括搬遷、租賃重組、租賃續(xù)租、擴租、轉租、轉讓，以及辦公樓采購項目。憑借他出色的專業(yè)能力，能夠實現(xiàn)客戶在寫字樓租賃需求方面的利益最大化和風險最小化。徐鵬先生曾在北京十大寫字樓成交案例中獨占兩席，均為項目團隊負責人。

3月26日 10:30-12:00 專題二：構建招商核心競爭力

1. 項目運營的核心競爭力分析（銷售思路、運營能力、專業(yè)人才等）

2. 頹靡的市場環(huán)境下，如何實現(xiàn)租金持續(xù)逆勢上漲（定價原則、客戶選擇等）

3. 高出租率、高續(xù)租率、高擴租率的有力保障因素（服務創(chuàng)新、退租預警等）

高 燕 中航技廣場 總經理

主導中航技廣場的招商與運營管理，長期保持區(qū)域租金與出租率雙高地位。作為資深 操盤手，尤其擅長 “產業(yè)鏈招商” 與 “租戶全生命周期管理”，被業(yè)內譽為 “亦莊商務生 態(tài)構建者”。

3月26日 13:30-15:00專題三：2026年商辦運營策略：架構調整、租戶留存與新需求轉化

一、適應市場新常態(tài)——2026年商辦團隊架構與人才配置的調整策略

（一）2026年商辦市場核心趨勢與團隊能力挑戰(zhàn)

（二）團隊架構調整：從“條塊分割”到“敏捷協(xié)同”

（三）專業(yè)人員配置的轉型升級

（四）實施路徑與風險管控

二、深耕存量為王——2026年商辦租戶留存與新需求轉化實戰(zhàn)策略

（一）2026年租戶需求變化與留存挑戰(zhàn)

（二）構建“以租戶為中心”的留存體系

（三）新需求的有效挖掘與轉化策略

（四）組織保障與執(zhí)行關鍵

王莉莉北京宏安綠色物業(yè)管理服務有限公司 總經理

擁有超過二十年的商業(yè)辦公樓領域深耕經驗，曾任國際頂尖房地產顧問公司資深董事，精通資產運營全流程核心模塊。累計主導20個重點項目，管理及顧問面積超過 142 萬平方米，具備深厚的實戰(zhàn)經驗與卓越的團隊領導力。核心參與 12 個商業(yè)辦公樓項目（總面積 82 萬平米）的租賃管理工作，主導8個商業(yè)辦公樓項目（總面積 60 萬平米）的市場顧問策劃，形成系統(tǒng)化的項目操盤方法論，多個項目出租率達 90% 以上。

始終以“提升資產財務報表表現(xiàn)”為核心導向，專注資產估值關鍵驅動要素（如 NOI、EBITDA、資本化率、ESG 評級等），為客戶提供系統(tǒng)性的資產價值診斷與增值路徑規(guī)劃。擅長融合戰(zhàn)略與執(zhí)行，推動項目高效落地，實現(xiàn)客戶與合作方的雙向共贏，并具備卓越的資源整合能力，持續(xù)將專業(yè)資源轉化為可持續(xù)的經濟效益。致力于通過國際視野的專業(yè)智慧與本土深度運營，為商辦資產構建長期競爭力與價值韌性。

3月26日 15:20-16:50專題四：樓宇微更新與租戶需求升級

行業(yè)背景：解讀寫字樓空置高企（24.7%）下微更新的降本增值價值。

微更新實操：低成本改造要點（共享空間 / 智能系統(tǒng) / 綠色節(jié)能），數字化賦能空間利用率提升。

租戶需求升級：適配降本增效、靈活辦公、健康低碳等核心訴求，定制化場景打造。

案例借鑒：高續(xù)租率項目的微更新 + 租戶服務創(chuàng)新經驗分享。

陳 難 IFC資產管理 總經理

陳難擁有豐富的商業(yè)地產資產管理經驗，深耕行業(yè)二十年，見證并參與了中國商業(yè)地產從增量開發(fā)向存量運營的轉型。他帶領團隊構建了以金融、科技、醫(yī)藥和專業(yè)服務為主的優(yōu)質租戶結構，使天潤資管運營項目出租率一直保持在 90% 以上。

3月27日 09:00-12:00 專題五：產業(yè)招商的思考與實踐

一、新形勢：洞察產業(yè)發(fā)展趨勢，緊抓產業(yè)高質量發(fā)展機遇

1. 全球產業(yè)秩序重組，中國高質量發(fā)展危與機并存

2. 中美貿易戰(zhàn)對我國經濟的影響

3. 搶占全球科技與經濟制高點，推動經濟結構轉型升級

4. 產業(yè)迭代升級三大戰(zhàn)略舉措

二、新定位：用產業(yè)鏈思維找準核心競爭力

1. 以產業(yè)提升為引領，構建高質量產業(yè)體系

2. 科學的產業(yè)定位規(guī)劃為招商提供重要指導

3. 以產業(yè)規(guī)劃為核心完善產業(yè)發(fā)展主線、載體儲備和招商拓展

三、新招商：從“單點突破”到“鏈式協(xié)同”

1. 新形勢下，重構招商認知體系

2. 立足五大底層架構，筑牢招商引資地基

3. 建立項目資源匹配度評估模型

4. 招商策略：解決“三招問題”（招什么？去哪兒招？怎么招？）

5. 招商實戰(zhàn)案例分析

6. 未來招商變革新趨勢

劉珊源 產業(yè)研究院聯(lián)合創(chuàng)始人

國家商務部大灣區(qū)產業(yè)監(jiān)測工作站站長、深圳改革開放干部培訓學院特聘講師、新加坡國立大學蘇州研究院產業(yè)園特聘專家，粵港澳戰(zhàn)新產業(yè)、產業(yè)園等多個協(xié)會副會長、企業(yè)創(chuàng)新能力評價指南標準編制成員、40多個地方政府聘任產業(yè)規(guī)劃與產業(yè)招商顧問，曾主導并參與負責完成全國各地超過300個產業(yè)總體規(guī)劃咨詢項目，為100多個園區(qū)提供前期診斷與顧問咨詢。

3月27日 13:30-17:00 現(xiàn)場教學：北京中海金融中心和中海大吉巷參觀+現(xiàn)場分享

中海大吉項目由北京中海金融中心（辦公板塊）和中海大吉巷（商業(yè)板塊）組成，位于北京市西城區(qū)陶然亭街道，總建筑面積36.6萬平方米。項目以傳承百年宣南文化為核心理念，打造“城市文化會客廳”為核心IP，最終實現(xiàn)多業(yè)態(tài)融合的城市更新。

中海大吉項目作為北京中軸線申遺成功后的首都核心區(qū)首個大型城市更新項目，在保護歷史風貌、激活消費場景的同時，也在技術方面實現(xiàn)了創(chuàng)新與突破，打造集文保、商業(yè)、商辦、綠地于一體的多業(yè)態(tài)開發(fā)的城市更新綜合體。

中海金融中心7棟甲級寫字樓構成了低碳綠色的現(xiàn)代商務集群，設計施工全過程采用正向BIM三維協(xié)同的方法，充分考慮施工組織及后期安裝，實現(xiàn)結構與機電共層的創(chuàng)新模式。建立BIM“一模到底”數字化建設項目級商業(yè)試點，將數字化技術融入前期策劃、設計、施工及運營等各階段。 其中中海金融中心1號零碳寫字樓作為北京首個大型商業(yè)辦公零碳建筑技術集成示范和北京首個大型商業(yè)辦公光儲直柔集成示范，獲評“十四五”國家重點研發(fā)計劃項目零碳建筑科技示范工程。

研討主題：差異化創(chuàng)新思路 打造寫字樓 IP 人設

市場背景：高空置、高存量、產品同質化，競爭從“硬件好不好”轉向“體驗喜不喜歡”，企業(yè)/員工需求向健康、靈活、品質體驗升級

破局核心：塑造差異化IP人設，拒絕價格戰(zhàn)，走專業(yè)運營+特色標簽路線

人設打造三大核心：

1)硬件（強勁體魄）：精準匹配科技/金融等主力客群，全觸點硬件升級，靈活交付，綠色智能賦能

2)形象（出眾外表）：從視、聽、嗅、味、觸五感打磨面客細節(jié)，強化場景化展示

3)生態(tài)（廣泛影響力）：搭建企業(yè)/管理/生活三大服務平臺，精細化運營，社群活動+全周期客戶管理，政企聯(lián)動

實踐關鍵：以目標客群為導向（如“科技金融成功男士”），軟硬件+服務協(xié)同落地

核心價值：提升客戶認可度與粘性，助力去化，實現(xiàn)資產增值，打造城市名片

徐老師

徐 鵬：道遠咨詢華北區(qū) 董事

徐鵬先生在寫字樓企業(yè)租賃顧問有超過13年的豐富經驗，其中包括擔任位于CBD區(qū)域華貿中心寫字樓招商負責人的工作經驗。加入道遠咨詢前曾任職于世邦魏理仕3年，戴德梁行6年（董事），高力國際3年（董事），均在企業(yè)租戶代表部門工作，且?guī)ьI團隊取得優(yōu)秀成績。

在過往的工作中徐鵬先生積累了豐富的交易經驗及市場資源，他精通英語，善于策略性的談判，并成功服務了許多跨國公司和國內企業(yè)的租賃事務，包括搬遷、租賃重組、租賃續(xù)租、擴租、轉租、轉讓，以及辦公樓采購項目。憑借他出色的專業(yè)能力，能夠實現(xiàn)客戶在寫字樓租賃需求方面的利益最大化和風險最小化。徐鵬先生曾在北京十大寫字樓成交案例中獨占兩席，均為項目團隊負責人。

高 燕 中航技廣場 總經理

主導中航技廣場的招商與運營管理，長期保持區(qū)域租金與出租率雙高地位。作為資深 操盤手，尤其擅長 “產業(yè)鏈招商” 與 “租戶全生命周期管理”，被業(yè)內譽為 “亦莊商務生 態(tài)構建者”。

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