我要預(yù)訂

咨詢電話：027-5111 9925 , 027-5111 9926手機(jī)：18971071887郵箱：Service@mingketang.com

課程價(jià)值：

深度融合海淀區(qū)政策特色與國(guó)企使命，構(gòu)建“數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)決策+政策合規(guī)落地+資產(chǎn)價(jià)值重構(gòu)”三位一體能力，助力國(guó)企在首都核心區(qū)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)管理從“被動(dòng)持有”向“戰(zhàn)略運(yùn)營(yíng)”跨越。

1.精準(zhǔn)定位市場(chǎng)：掌握海淀區(qū)供需矛盾與政策紅利，規(guī)避同質(zhì)化陷阱；

2.提升資產(chǎn)效率：學(xué)習(xí)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、數(shù)字化轉(zhuǎn)型等實(shí)戰(zhàn)工具，降低空置率；

3.國(guó)企戰(zhàn)略升級(jí)：結(jié)合公共服務(wù)職能與市場(chǎng)化需求，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值與城市服務(wù)雙贏。

課程大綱

模塊一：海淀區(qū)商業(yè)地產(chǎn)政策體系與現(xiàn)狀分析

解決痛點(diǎn)：掌握北京市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)核心數(shù)據(jù)及區(qū)域特征；解決區(qū)域市場(chǎng)數(shù)據(jù)缺失、政策趨勢(shì)理解不足、競(jìng)爭(zhēng)格局模糊核心問(wèn)題

1. 市場(chǎng)規(guī)模與區(qū)域格局——如何應(yīng)對(duì)區(qū)域供需失衡、業(yè)態(tài)同質(zhì)化及消費(fèi)需求升級(jí)

數(shù)據(jù)支撐：2024年北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模突破10萬(wàn)億元，核心區(qū)域（如海淀區(qū)）供需矛盾突出，高端項(xiàng)目需求旺盛但同質(zhì)化嚴(yán)重。

海淀區(qū)特點(diǎn)：科技產(chǎn)業(yè)集聚驅(qū)動(dòng)辦公需求，但商業(yè)綜合體空置率因供應(yīng)過(guò)剩局部攀升（2024年重點(diǎn)項(xiàng)目平均出租率89.5%）。

租戶結(jié)構(gòu)單一：科技產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)（中關(guān)村、五道口寫字樓案例）導(dǎo)致的租戶結(jié)構(gòu)單一性，抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱。

社區(qū)商業(yè)、老舊改造：社區(qū)商業(yè)、老舊改造需求迫切（如牡丹集團(tuán)園區(qū)升級(jí)案例）與新興商圈規(guī)劃沖突。

競(jìng)爭(zhēng)格局與租戶需求變化：后疫情時(shí)代科技企業(yè)收縮辦公面積VS聯(lián)合辦公空間需求增長(zhǎng)（參考融科資訊中心租戶結(jié)構(gòu)調(diào)整案例）

案例：海淀區(qū)中關(guān)村某老舊寫字樓通過(guò)“非居改保”政策轉(zhuǎn)型為科創(chuàng)孵化空間，租金收益提升20%

2. 政策與規(guī)劃解析——國(guó)企如何利用政策紅利優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，規(guī)避合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)

政策解讀：京津冀協(xié)同發(fā)展、城市更新政策對(duì)海淀區(qū)的影響（如中關(guān)村科學(xué)城規(guī)劃）；綠色建筑補(bǔ)貼及REITs融資政策落地案例。

減量發(fā)展：北京市減量發(fā)展規(guī)劃下，海淀區(qū)土地供給收緊對(duì)資產(chǎn)持有成本的影響。

規(guī)劃導(dǎo)向：“三山五園”文保區(qū)開(kāi)發(fā)限制與產(chǎn)城融合政策導(dǎo)向。

3. 海淀區(qū)商業(yè)地產(chǎn)政策體系與國(guó)企合規(guī)要點(diǎn)——海淀區(qū)國(guó)企專屬政策工具包

政策指導(dǎo)與專項(xiàng)資金申報(bào)

o政策體系解析：海淀區(qū)“1+X+1”產(chǎn)業(yè)政策框架（人工智能高地建設(shè)、科技金融15條、低效樓宇更新補(bǔ)貼）。

o國(guó)企專項(xiàng)資金申請(qǐng)：科技成長(zhǎng)三期基金（100億元）申報(bào)路徑、城市更新專項(xiàng)資金使用規(guī)范（如老舊社區(qū)改造每平米最高補(bǔ)貼3000元）。

o合規(guī)紅線：海淀“三山五園”文保區(qū)開(kāi)發(fā)限制、國(guó)有資產(chǎn)交易評(píng)估流程（參照朱房地塊央企聯(lián)合開(kāi)發(fā)模式）。

安全運(yùn)維與風(fēng)險(xiǎn)防控

o海淀特色標(biāo)準(zhǔn)：中關(guān)村科學(xué)城智慧樓宇安全標(biāo)準(zhǔn)（AI巡檢系統(tǒng)強(qiáng)制部署要求）。

o老舊物業(yè)改造安全規(guī)范：消防審批綠色通道（參考牡丹園區(qū)改造案例）、結(jié)構(gòu)安全評(píng)估（清華同衡設(shè)計(jì)院技術(shù)指南）。

模塊二：未來(lái)趨勢(shì)與國(guó)企戰(zhàn)略定位

痛點(diǎn)解決：分析未來(lái)5年行業(yè)趨勢(shì)，明確國(guó)企在商業(yè)地產(chǎn)中的差異化定位；解決資產(chǎn)收益率低、運(yùn)營(yíng)模式僵化、社會(huì)責(zé)任與盈利矛盾等問(wèn)題

1. 趨勢(shì)預(yù)測(cè)——如何把握未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)

智慧化與綠色化：海淀區(qū)AI產(chǎn)業(yè)推動(dòng)智慧辦公需求，綠色建筑認(rèn)證項(xiàng)目租金溢價(jià)約15%。

存量盤活：政府“低效樓宇更新”政策下，海淀區(qū)2024年大宗交易量占北京50%

空置率預(yù)測(cè)：2025年海淀區(qū)核心商圈空置率預(yù)測(cè)（數(shù)據(jù)模擬：永豐TOD商圈開(kāi)發(fā)對(duì)北部市場(chǎng)沖擊）。

新技術(shù)顛覆：AI技術(shù)對(duì)智慧樓宇管理的顛覆（參照中關(guān)村人工智能大廈運(yùn)維系統(tǒng)）

2. 國(guó)企戰(zhàn)略定位與資產(chǎn)特殊性——如何平衡市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)與公共服務(wù)職能，避免資產(chǎn)沉淀

資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)者：利用資金優(yōu)勢(shì)持有核心地段資產(chǎn)（如五棵松華熙LIVE模式）。

城市服務(wù)商：參與海淀區(qū)“科技+商業(yè)”融合項(xiàng)目（如中關(guān)村壹號(hào)園區(qū)運(yùn)營(yíng)）

公益性資產(chǎn)：（如海淀區(qū)文體場(chǎng)館）與市場(chǎng)化資產(chǎn)的差異化運(yùn)營(yíng)策略。

輕資產(chǎn)化”路徑：資產(chǎn)證券化REITs實(shí)操難點(diǎn)（以北京首單保障房REITs反向推導(dǎo)）。

政企合作開(kāi)發(fā)模式：海淀東升科技園二期土地作價(jià)入股案例解析

ESG與國(guó)企使命融合：海淀區(qū)“科創(chuàng)+”政策下的資產(chǎn)定位（如老舊廠房轉(zhuǎn)型科創(chuàng)孵化器政策補(bǔ)貼申報(bào)指南）

3. 國(guó)企參與政府項(xiàng)目的全流程管理——政企協(xié)作與項(xiàng)目代建實(shí)操

部門銜接與審批流程

o跨部門協(xié)作地圖：老舊社區(qū)改造涉及的規(guī)自委（容積率調(diào)整）、住建委（消防驗(yàn)收）、民政局（養(yǎng)老設(shè)施配建）對(duì)接要點(diǎn)。

o專項(xiàng)資金穿透式管理：以海淀區(qū)文體場(chǎng)館代建為例，資金使用需匹配《海淀區(qū)公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)指引》的績(jī)效指標(biāo)。

改造與運(yùn)營(yíng)模式創(chuàng)新

o輕資產(chǎn)代建模式：海淀東升科技園二期“土地作價(jià)入股+專業(yè)運(yùn)營(yíng)方托管”案例（年化收益率提升至8%）。

o公益性資產(chǎn)盈利平衡：海淀區(qū)全民健身中心“免費(fèi)時(shí)段+商業(yè)時(shí)段”分時(shí)運(yùn)營(yíng)模型（參考華熙LIVE五棵松模式）。

模塊三：實(shí)戰(zhàn)工具與運(yùn)營(yíng)能力提升

解決痛點(diǎn)：如何通過(guò)數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)降低空置率，提升用戶黏性；并提供可落地的運(yùn)營(yíng)工具與資產(chǎn)管理方法

1.數(shù)字化轉(zhuǎn)型與用戶洞察

技術(shù)應(yīng)用：大數(shù)據(jù)分析消費(fèi)者行為（如海淀區(qū)華潤(rùn)萬(wàn)象匯通過(guò)客流熱力圖優(yōu)化租戶組合）

2.輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)與資本運(yùn)作

模式設(shè)計(jì)：借鑒萬(wàn)達(dá)商管輕資產(chǎn)模式，輸出品牌與管理（海淀區(qū)某國(guó)企通過(guò)輕資產(chǎn)接管世紀(jì)金源項(xiàng)目）。

融資工具：CMBS、REITs等實(shí)操案例解析

3.效能提升工具實(shí)戰(zhàn)

現(xiàn)金流優(yōu)化：租金定價(jià)模型與動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制（以西郊汽配城改造為雙創(chuàng)園為例）。

成本管控：能耗數(shù)字化管理+物業(yè)管理外包決策（參考首開(kāi)集團(tuán)樓宇節(jié)能改造經(jīng)驗(yàn)）。

案例：某國(guó)企通過(guò)發(fā)行公募REITs盤活海淀區(qū)存量商業(yè)項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)流動(dòng)性提升

4.運(yùn)維效率、風(fēng)控與增效模型

智慧化管理工具

能耗管控：首開(kāi)集團(tuán)樓宇節(jié)能改造方案（海淀區(qū)綠色建筑補(bǔ)貼最高覆蓋改造成本30%）。

租戶風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警：基于海淀政務(wù)數(shù)據(jù)平臺(tái)的租戶信用評(píng)分系統(tǒng)（對(duì)接“海淀通”企業(yè)征信接口）。

資產(chǎn)證券化路徑

REITs適配性分析：海淀區(qū)保障房REITs發(fā)行難點(diǎn)（租金限制與資產(chǎn)估值沖突）、消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)項(xiàng)目篩選標(biāo)準(zhǔn)（如世紀(jì)金源改造項(xiàng)目）

模塊四：海淀區(qū)重點(diǎn)項(xiàng)目規(guī)劃與國(guó)企參與路徑

解決痛點(diǎn)：結(jié)合海淀區(qū)發(fā)展規(guī)劃，制定國(guó)企參與策略

1.海淀區(qū)重點(diǎn)規(guī)劃

北部區(qū)域：永豐、翠湖科技園的商業(yè)配套缺口分析。

中關(guān)村科學(xué)城：政策傾斜下的產(chǎn)城融合機(jī)會(huì)（如辦公+實(shí)驗(yàn)室綜合體）。

2.國(guó)企參與路徑

政企合作：參與政府主導(dǎo)的TOD項(xiàng)目（如地鐵16號(hào)線周邊商業(yè)開(kāi)發(fā)）。

產(chǎn)業(yè)生態(tài)構(gòu)建：聯(lián)合科技企業(yè)打造“辦公+孵化+商業(yè)”生態(tài)鏈。

案例：首鋼園區(qū)改造中，國(guó)企通過(guò)“工業(yè)遺存+商業(yè)”模式實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值300%

3.國(guó)企標(biāo)桿項(xiàng)目深度解析

科技+商業(yè)融合案例

o中關(guān)村壹號(hào)：國(guó)企主導(dǎo)的“辦公+實(shí)驗(yàn)室+商業(yè)”生態(tài)閉環(huán)（租金溢價(jià)率25%，政府補(bǔ)貼覆蓋前期招商成本）。

o永豐TOD綜合體：地鐵16號(hào)線站點(diǎn)商業(yè)代建中的政企分成模式（國(guó)企持股30%+固定管理費(fèi)）。

城市更新與社會(huì)服務(wù)結(jié)合

o牡丹集團(tuán)老舊廠房改造：通過(guò)“非居改保”政策轉(zhuǎn)型為科創(chuàng)孵化器（政策補(bǔ)貼+市場(chǎng)化租金組合收益模型）。

o海淀街道養(yǎng)老綜合體：國(guó)企承接街道物業(yè)改造，采用“長(zhǎng)租公寓+社區(qū)醫(yī)療”混合運(yùn)營(yíng)（財(cái)政補(bǔ)貼占營(yíng)收40%）

模塊五：工作坊

海淀區(qū)國(guó)企資產(chǎn)包優(yōu)化挑戰(zhàn)

模擬資產(chǎn)包：包含3處分散社區(qū)商業(yè)（平均面積2000㎡）、1處老舊寫字樓（中關(guān)村核心區(qū)）、1處政府代建養(yǎng)老項(xiàng)目。

工具包升級(jí)：

海淀區(qū)產(chǎn)業(yè)地圖（2025年重點(diǎn)導(dǎo)入行業(yè)清單）。

政企合作收益分成測(cè)算表（含稅收返還、補(bǔ)貼聯(lián)動(dòng)條款）。

安全運(yùn)維合規(guī)檢查清單

張老師

講師簡(jiǎn)介：

張寶明老師

資深投資人、重塑資產(chǎn)價(jià)值實(shí)戰(zhàn)專家

北京大學(xué)工商管理碩士

CPM國(guó)際注冊(cè)資產(chǎn)管理師

產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃和運(yùn)營(yíng)實(shí)戰(zhàn)派專家

商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)全周期資產(chǎn)管理專家

曾任香港公司資管部高管

北京某創(chuàng)新型商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司創(chuàng)始人

央企和上市公司內(nèi)訓(xùn)金牌講師

編著《產(chǎn)業(yè)商業(yè)資產(chǎn)管理白皮書》

相關(guān)經(jīng)驗(yàn)：

張老師曾先后任職于多個(gè)TOP10地產(chǎn)上市企業(yè)產(chǎn)商事業(yè)部、資產(chǎn)管理部，并擔(dān)任高管，現(xiàn)任北京某商業(yè)管理有限公司創(chuàng)始人、和君集團(tuán)產(chǎn)業(yè)園區(qū)事業(yè)部合作人。

個(gè)人兼具地產(chǎn)、投資、產(chǎn)業(yè)、商業(yè)的復(fù)合工作經(jīng)歷。十五年產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)和開(kāi)發(fā)操盤經(jīng)驗(yàn)；數(shù)十個(gè)產(chǎn)業(yè)新城、產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位、項(xiàng)目策劃經(jīng)驗(yàn)；約500萬(wàn)平方米園區(qū)招商運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)業(yè)投資一線實(shí)操經(jīng)驗(yàn)。

擅長(zhǎng)經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)全閉環(huán)資產(chǎn)管理，包括產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、招商運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)業(yè)投資、資本化運(yùn)作。圍繞業(yè)主目標(biāo)構(gòu)建全閉環(huán)資產(chǎn)管理能力，以財(cái)務(wù)指標(biāo)為主線的資產(chǎn)管理內(nèi)在邏輯、資管視角下的商業(yè)管理內(nèi)部邏輯、產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs創(chuàng)新發(fā)展之路、經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)投資財(cái)務(wù)分析工具案例實(shí)踐。

戰(zhàn)略價(jià)值定位：

20年商業(yè)、寫字樓、產(chǎn)業(yè)園等經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)值管理專家，兼具地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)業(yè)投資、資本運(yùn)作四維視角的實(shí)戰(zhàn)派導(dǎo)師：

國(guó)內(nèi)首批完成「REITs全流程」操盤專家

累計(jì)服務(wù)30+央國(guó)企及上市公司資產(chǎn)管理體系搭建

覆蓋500萬(wàn)㎡資產(chǎn)管理面積，創(chuàng)造項(xiàng)目年均IRR提升15%+的實(shí)操案例

主講課程：

《經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理和投融資》

《輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和存量資產(chǎn)盤活》

《收并購(gòu)、退出和 REITs資產(chǎn)證券化創(chuàng)新》

《招商運(yùn)營(yíng)增效體系》

《DeepSeek智能招商全流程》

《產(chǎn)城融合開(kāi)發(fā)，產(chǎn)業(yè)服務(wù)+資本運(yùn)作雙輪驅(qū)》

服務(wù)客戶：

國(guó)企：北京中關(guān)村發(fā)展集團(tuán)、張江生物醫(yī)藥園、上海金橋股份、北京翠湖科創(chuàng)公司、首開(kāi)文投有限公司、珠海大橫琴集團(tuán)、廣東粵海天河城集團(tuán)、河北霸州發(fā)展集團(tuán)

上市公司：合生創(chuàng)展集團(tuán)、美的置業(yè)（香港）、上海中環(huán)商業(yè)

REITs主體：印力資管

我要預(yù)訂

咨詢電話：027-5111 9925 , 027-5111 9926手機(jī)：18971071887郵箱：Service@mingketang.com