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針對國家新一輪精細化土地增值稅清算浪潮。以實例方式解讀土增稅清算全程，圍繞收入確認、扣除要點、稅務機關智能審核、優惠政策、籌劃方法應用及增值稅法新政解析等展開分享。

課程大綱

上篇 稅收征管新形勢分析及應對

1、大數據金融嚴管新形勢分析及應對

(1).大額資金及異常資金流轉的風險防控及合法公轉私的路徑(2).最高檢出臺民營企業內部人員犯罪新規應對

2、新公司法風險防控

(1)新《公司法》給財務人員挖了哪些“坑”?(2)新公司法下房地產公司注冊資本風險管控實例解析

3、以數治稅下稅務監管新形勢解析及應對

(1)全面剖析“金四”穿透式監管原理及風險防控新電子稅務局上線合規應對及風險預警防控(2)智慧稅務到底有多強大?

4、二十屆三中全會構建房地產發展新模式的財稅風險防范及謀劃

中篇 增值稅法新政解析

(1)增值稅法主要變化點

(2)增值稅法和現行增值稅條例比，主要變化了哪些方面?(3)增值稅法實施對企業有哪些政策利好

如何用好政策紅利助力企業運營?

(4)新增值稅下企業未來急需關注哪些問題 ?

下篇 土地增值稅清算實操和預警防控

第一章 土地増值稅清算演練一、大數據治稅下清算單位如何規劃對企業最有利?應清算項目和可清算項目必須了解哪些新政及籌劃應用點?

二、收入總額合規管理

1、土地增值稅清算時，收入總額確定應防范哪些風險點?2、視同銷售收入和代收費如何處理清算時稅負最優?案例:新項目土地成本抵減計稅銷售額土地增值稅

清算收入確認

(1)訂金、誠意金、違約金、更名費是否應計入清算收入?(2)清算收入明顯偏低如何規避被稅務機關調整風險?(3)政府按土地出讓協議規定價回購安置房如何確認清算收入?

3、面積誤差如何稅務處理和土地增值稅清算?案例1:面積誤差清算調整

案例2:拆遷補償實例解析

各種返還收入如何規劃使土地增值稅的稅負最優?

5、大數據數字化、智能化監管下，稅務機關清算審核在收入確認方面主要查哪些內容?應防范哪些風險點

三、扣除項目合規管理

1、土地成本管理

(1)如何最優化歸集土地成本?共同土地成本在不同項目和同一項目內如何攤銷對企業最有利?無票成本如何實現合規扣除?

案例:土地價款不同攤銷方法實例解析

(2)拆遷安置費新政解析及風險防范。

案例:本地安置和異地安置案例解析。

案例:用商品房做返遷房和非商品房做返遷房實例應用

(3)土地成本涉稅解析

① 如:批量土地，分期分批開發，土地成本如何分攤?

② 地下無產權建筑物土地成本如何分攤?

③ 承接爛尾項目繼續開發后銷售，土地價款如何扣除?

④ 土地使用稅可否計入土地成本作為扣除項目?

⑤ 取得土地的印花稅可否記入土地成本?

⑥ 釘子戶額外補償費用如何確認扣除?s....

前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用包括內容及大數據審核重點?填表要點?

(1)已開票未付款的工程支出可否扣除?

(2)清算時如何利用層高系數法計算其建筑成本?

(3)紅線外道路、公共設施配套建設如何最優化扣除?(4)如何理解建筑面積、可售面積、自用(出租)面積成本分攤方法中如何有效把握?不同成本分攤方法如何有效結合?

案例1:無產權建筑物如何計算土地增值稅案例2:土地出讓金不同返還方式案例解析。

案例3:精裝房對土地增值稅的影響。

(5)實務問題:

① 建安成本高于平均造價，如何提供合理的正當理由?

② 開發成本憑證或資料不全，清算如何處理?

③ 建成后產權屬全體業主所有如何確認?

@ 分期開發，公共配套設施在清算中如何分?⑤ 紅線外政府要求項目產生的成本費用如何確認扣除?⑥ 銷售房屋同時贈送如何確認?遮光補償費能否在土地增值稅前扣除?“以地換房”“以房換地”納稅時間何時確定?計稅依據如何確定?

⑦ 期間費用和開發間接費在土地增值稅清算時如何區分?

⑧ 土地增值稅清算后尾盤銷售，土地增值稅如何申報?

⑨ 清算審核期轉讓房地產和清算后轉讓如何處理扣除項目?

⑩ 清算后發生后續成本是否可“二次清算”?…….

第二章 土地增值稅清算審核合規應對

1、智慧稅務以數治稅下，稅務機關如何借助“稅即視”大數據對土地增值稅清算檢查?

稅務機關清算中案頭審核重點審核哪些關鍵風險點?

常見問題有哪些?

3、土地增值稅清算小組實地觀察、盤點都做哪些程序如何初步取證?

實質審核在清算收入方面重點查哪些事項?4、

5、扣除項目方面主要查什么?用什么方法檢查?

常見問題有哪些?

企業如何有效應對稅務機關對土地增值稅的清算檢查6降低涉稅風險點?

第三章 土地增值稅的反避稅和稅收籌劃

1、土地增值稅反避稅政策解析及風險防范?2、土地增值稅籌劃應用

(1)如清算主體規劃、征管方式應用、交易模式優化優惠政策利用、項目收入分解、開發成本和分攤方法籌劃、股權轉讓、代建房、合作建房等籌劃實務案例，(2)架構搭建和組織結構規劃在土地增值稅籌劃方面的應用?

第四章 土地增值稅清算案例應用

1、通過稅務檢查中真實案例，講解稅務機關在土地增值稅清算檢查中發現企業主要涉稅風險及企業有效應對策略。

第五章 新土地增值稅法新變化及應對方略1、新土地增值稅法和現行法規相比，都有哪些新變化?

2、企業應關注哪些利好空間?應防范哪些風險點?3、現有待清算項目如何平穩向新法過渡……

第六章、現場答疑

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