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【課程背景】

中國商業(yè)地產進入了內卷時代。發(fā)展是第一要務、創(chuàng)新是第一動力、人才是第一資源，已成為商業(yè)地產開發(fā)企業(yè)與機構的戰(zhàn)略共識。商業(yè)地產的競爭就是人才的競爭，特別是高級管理人才和高級專業(yè)技術人才（SENIOR MANAGEMENT TALENTS AND TECHNICIANS簡稱SMTT）的競爭。企業(yè)或項目的人才數量、質量、結構和作用的發(fā)揮，直接關系到整個企業(yè)和項目的興盛與衰亡。“用人者”尊重人才、重視人才，就是基于人才具有的“重大效用”。根據行業(yè)人才短缺與需求之現狀，推出了“商業(yè)地產SMTT系列培訓”。本次課程屬于該系列培訓計劃之一。

商業(yè)地產項目運營更是內卷無比。無論是購物中心、社區(qū)商業(yè)、街區(qū)商業(yè)、非標商業(yè)還是文旅商業(yè)，都面臨著前所未有的運營之難；無論是大體量商業(yè)還是小面積商業(yè)，都在經歷著互相攀比、互相擠壓、互相搶客的競爭之中。商業(yè)地產項目運營的“壓力山大”與“死易活難”成為不可避免。要生存，先把淚擦干；走過去，前面是個天；從來成功做大事，九苦一分甜；說上一句操盤難，難在商業(yè)運營間。作為商業(yè)地產項目的操盤手或者項目總，努力尋求困境中的商業(yè)地產項目運營突圍之道乃當務之急，這也是本次培訓的主要方向和目的。

本次課程獨家研發(fā)，屬于商業(yè)地產項目運營突圍專業(yè)提升系統(tǒng)培訓，其授課方式將采取實操經驗與典型案例互動結合模式，并從商業(yè)需求與鋪位劃分、指標體系與經營分析、指標管控與運營突圍、物業(yè)能耗與風險管控等多維度進行分享與傳授，使學員能很快了解商業(yè)地產不同類別項目運營管控經營之道，以及運營管控的工作思路和執(zhí)行方向。授課內容請參看授課大綱，并仔細閱讀大綱中的學習要點，以求實現“只有專業(yè)強，才有話語權”的職業(yè)目的，并用自己的專業(yè)智慧為企業(yè)創(chuàng)造新價值。本次培訓屬于“純干貨、重執(zhí)行、能落地”的專業(yè)專項學習體系。

【課程對象】

本次課程屬于“商業(yè)地產SMTT系列培訓”計劃之運營管控部分。適合購物中心、社區(qū)商業(yè)、街區(qū)商業(yè)、非標商業(yè)、文旅商業(yè)等商業(yè)地產開發(fā)企業(yè)和商管公司的運營總、項目總、商管總、招商總、營銷總、企劃總、成本總、采購總、工程總、物業(yè)總等管理人員，以及全產業(yè)鏈上為商業(yè)地產項目提供運營服務的企業(yè)與機構等相關管理人員。

【課程大綱】

第一模塊 商業(yè)需求與鋪位劃分

第一部分 | 規(guī)劃理念

1、規(guī)劃思路

（1）商業(yè)場所的理性判斷和專業(yè)選擇

（2）商場對生活方式的改變與引導力

（3）商業(yè)項目的優(yōu)劣勢的保留與取舍

（4）吸客場所的營造和專業(yè)設計思路

（5）城市區(qū)域大數據與規(guī)劃設計關系

2、設計更新

（1）項目的硬傷及解決方案

（2）建筑景觀設計與外部動線關系

（3）項目周邊道路的等級和寬度

（4）未來的車流和人流量

（5）商業(yè)主次入口的設置

（6）景觀廣場與商業(yè)建筑關系

（7）停車場的形式及調整與打造

第二部分 | 商業(yè)需求

1、商業(yè)需求

（1）建筑特色需求

（2）使用功能需求

（3）成本控制需求

（4）環(huán)保節(jié)能需求

2、商業(yè)價值

（1）以人為本

（2）效益兼顧

（3）突出文化

（4）內外兼顧

3、吸客技巧

（1）與周圍環(huán)境的協(xié)調

（2）反應商家經營理念

（3）出入口的醒目合理

（4）立面標志與廣告位

第三部分 | 鋪位劃分

1、鋪位劃分性價比

（1）業(yè)態(tài)定位決定分割標準

（2）鋪位分割三要素

（3）門楣高度及柜位線劃分

（4）得鋪率提高策略

（5）死角鋪位處理

（6）鋪位分割銷售與經營矛盾

（7）商鋪分割銷售與返租期問題

（8）柱距與單元面寬關系

（9）鋪位劃分原則

2、商鋪分割專業(yè)事項

（1）近深與開間比例

（2）主通道與次通道

（3）人流導向

（4）死角處理

（5）衛(wèi)生間、通道寬度、公共休閑地帶

（6）消費習慣、消費者心理、人流走向習慣

（7）柱網處理

（8）消防要求

（9）商鋪分割專業(yè)思路

第四部分 | 動線規(guī)劃

1、規(guī)劃原則

（1）動線定義

（2）商業(yè)動線三個條件

（3）商業(yè)動線規(guī)劃

（4）商業(yè)動線設計原則

（5）商業(yè)動線設計技巧

（6）平面動線與垂直動線設計

2、空間更新

（1）商業(yè)空間舒適感

（2）內部空間的爆點

（3）藝術融入商業(yè)

（4）設計與招商運營

第二模塊 指標體系與經營分析

第一部分| 老板視角

1、業(yè)主目標

財務目標

物業(yè)目標

周期目標

其他目標

2、項目生命周期

3、四個關鍵點

開業(yè)點

盈虧平衡點

收入峰值點

衰退點

4、周期任務

開發(fā)期

培育期

成長期

成熟期

衰退期

5、資產定價

6、投資回報率確定

7、投資回報曲線確定與運營任務

8、運營指標體系建立

第二部分 | 指標體系

1、收入指標

（1）潛在租金收入

（2）租約虧損與租金折扣

（3）空置損失與出租率

（4）欠租損失與收繳率

（5）營業(yè)收入與實際租金

（6）物業(yè)費收入

（7）其他收入

（8）經營性凈收入

2、費用指標

（1）費用預算

（2）費效比

3、客流指標

4、銷售指標

（1）租售比

（2）盈虧平衡點

（3）銷售坪效

（4）銷售達成率

5、貢獻度指標

（1）銷售貢獻度

（2）租金貢獻度

6、服務指標

（1）租戶滿意度

（2）顧客滿意度

第三部分 | 運營體系

1、制定商管公司發(fā)展戰(zhàn)略（3-5年）

2、人力資源規(guī)劃

3、財務管理規(guī)劃

4、業(yè)務管理規(guī)劃

第四部分 | 經營分析

1、經營分析本質

2、經營分析報告

（1）預算達成分析

（2）經營情況分析

（3）招商工作完成

（4）企劃活動執(zhí)行

（5）團隊建設工作

（6）重大突發(fā)事件

（7）總部協(xié)調事宜

（8）下月重點工作

3、年度招調計劃

（1）年度經營情況分析

（2）年度招商工作分析

（3）下年重點工作安排

（4）下年經營業(yè)績預估

第三模塊 指標管控與運營突圍

第一部分 | 指標管控

1、數據參考

2、示例模型

3、成本科目

4、套表結論

5、輕重資產經營特點

6、輕資產全對比

7、輕資產相關的名詞詮釋

8、EBITDA

9、NOI

10、NPI

11、多口徑的不同用途

12、圖表模型

第二部分 | 運營突圍

1、前策階段

（1）人均面積

（2）市調摸底

（3）解構租金

（4）顧客畫像

（5）謀定定位

（6）規(guī)劃產品

（7）經濟測算

2、運營體系優(yōu)化

（1）各崗位到崗計劃

（2）運營面積與人員項

（3）人力成本與物業(yè)費比重

3、籌開階段

（1）企劃重點工作梳理

（2）運營重點工作梳理

（3）計劃管控

（4）項目總體指標

（5）分業(yè)態(tài)指標

（6）相關招商規(guī)定

（7）制定租訣

（8）租金指標測算

（9）開辦費

（10）重點業(yè)態(tài)交付標準

（11）設計功能評審

（12）施工圖評審

4、精細化運營管控

（1）招商[調]在先

（2）營運為主

（3）企劃造勢

（4）物業(yè)保障

第三部分 | 亮點經營

1、主題化發(fā)展趨勢

2、主題化經典案例

3、非標商業(yè)

4、關鍵要素

5、非與標

6、非與標發(fā)展認知

7、商業(yè)本質

第四部分 | 活動營銷

第四模塊 物業(yè)能耗與風險管控

第一部分 | 能耗管控

1、對能耗管控認知

2、能耗分類

3、能耗管控步驟

4、能耗管控策略

（1）如何分析

（2）如何檢查

第二部分 | 風險管控

1、風險識別

2、風險分析和評估

3、商業(yè)物管主要風險類別

4、風險管控策略

（1）設施維護風險管控

（2）保險采購風險管控

（3）合同管理風險管控

（4）項目管理風險管控

第三部分 | 機電優(yōu)化

1、屋面機電優(yōu)化策略

2、餐飲機電優(yōu)化策略

3、衛(wèi)生間機電優(yōu)化策略

4、其他機電優(yōu)化策略

第四部分 | 配合機制

1、前期介入配合機制

2、項目籌開配合機制

3、項目交接配合機制

4、項目運營期配合機制

特供：學員項目互動研討會（4月13日晚上）

參加學員可自帶項目，并準備項目介紹PPT（5分鐘內）或項目介紹資料，請自我介紹項目（5分鐘內），并提出相關運營的問題或困惑。屆時，我們將邀請授課老師們和所有學員對您的項目進行研討，就項目存在的困局問診把脈，并出謀劃策，提供可行并具有可執(zhí)行性的建設性意見。

專家老師

朱老師：朱老師是GMD國際設計聯(lián)合創(chuàng)始人，曾任職于加拿大ZPA/ROGGEO建筑師事務所與中國建筑科學研究院。專注于商業(yè)建筑與商業(yè)空間設計20年，先后擔任規(guī)劃設計的項目主要包括北京王府井東方廣場購物中心、石家莊勒泰廣場、福建萬達廣場、浙江銀泰城購物中心、唐山勒泰遠洋城、中糧集團西安大悅城、北京方莊時代LIFE生活MALL、北京五棵松西點生活MALL、安徽合肥加僑廣場購物中心、安徽淮南金地環(huán)球港購物中心等，也是商業(yè)項目設計中最先提出并實踐最后一公里社區(qū)MALL的商業(yè)空間設計理論的創(chuàng)新者，提出“文化/藝術作為商業(yè)引擎帶動商業(yè)設計理論”等，成功打造西安大悅城勿空主題美食街區(qū)，并成功打造多個海外商業(yè)地產設計作品，參加歐洲維也納青年建筑師論壇并提出“設計創(chuàng)造價值”理論，受北京市政府邀請打造中國首個“新社區(qū)，新生活“中心，聘為北京市昌平區(qū)城市更新社會設計大賽專家評委。

王老師：從事商業(yè)地產開發(fā)的招商運營、資產管理與零售經營管理工作20余年。目前屬于商業(yè)地產項目開發(fā)、定位招商、運營管理與資產管理的一線操盤手。現任某商業(yè)地產投資有限公司總經理，主要從事商業(yè)地產項目專業(yè)招商執(zhí)行管控與資產管理，擁有在商業(yè)地產發(fā)展過程中各代表時期內代表性企業(yè)和購物中心、社區(qū)商業(yè)、商業(yè)街、非標商業(yè)、文旅商業(yè)等項目的實際運作經驗，具備系統(tǒng)全面的二、三、四線城市商業(yè)地產操作的整盤定位與招商以及資產管理的操作經驗，特別是在項目招商前期的市場調研、精準定位、動線研判、品牌落位、鋪位劃分、招商調改以及資產管理等方面有自己獨特的經驗和見解。曾負責中南城購物中心鴻儒國際文化廣場等數十個項目的規(guī)劃定位、租售運作、招商運營及資產管理等具體操盤工作。

丁老師：商業(yè)地產項目運營與企劃一線資深實戰(zhàn)操盤手。20年來，一直供職于中國商業(yè)地產行業(yè)名企。曾任職于寶龍集團、恒大地產、錦藝集團、瀚海大觀地產、華景川集團等全國知名的商業(yè)地產集團公司的商業(yè)高管，擔任企劃總監(jiān)、副總、總經理等職務，參與或牽頭操盤多個10萬㎡以上體量的項目。操作項目類型主要包括商業(yè)綜合體、商業(yè)街、專業(yè)市場等。親自操盤的案例主要有鄭州寶龍城市廣場、鄭州中原錦藝城購物中心、恒大地產河南分公司系列樓盤、鄭州瀚海?北金、鄭州瀚海?大觀國貿、鄭州瀚海?璞麗中心、鄭州瀚海?海尚、自貢川南皮革城、杭州蝸牛廣場、杭州云翠天和城等。其職業(yè)操守和專業(yè)經驗深受學員們的推崇和受益。

王老師：某綜合開發(fā)地產所屬物管公司負責人。先后在蘇州錦華苑建設發(fā)展管理有限公司、蘇州工業(yè)園區(qū)萬楊物業(yè)管理有限公司、蘇州工業(yè)園區(qū)新工產業(yè)管理服務有限公司、蘇州工業(yè)園區(qū)建屋發(fā)展集團有限公司所屬公司、寧波雅戈爾集團所屬寧波建國物業(yè)管理有限公司蘇州分公司、招商局物業(yè)管理有限公司蘇州分公司、蘇州和喬物業(yè)服務有限公司張家港分公司、香港新鴻基地產附屬上海啟勝物業(yè)管理服務有限公司蘇州分公司等擔任所屬公司物管要職。王老師已通過美國國際設施管理協(xié)會頒發(fā)的國際注冊設施管理師、美國房地產管理協(xié)會頒發(fā)的國際注冊資產管理師、全國物業(yè)管理企業(yè)經理崗位、蘇州市住宅區(qū)物業(yè)服務項目經理（一級）、上海企劃咨詢公司 ISO9000 內部質量審核員等資格認證。

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