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【研學·背景】

當下房地產(chǎn)行業(yè)正從“增量開發(fā)”向“存量提質(zhì)”轉型，“好房子”標準成為行業(yè)核心導向，社區(qū)空間的品質(zhì)升級與價值挖掘成為房企破局關鍵。天津作為率先探索住宅空間創(chuàng)新的城市，2024年頒布《住宅多樣性空間增值利用規(guī)劃管理指導意見》，明確住宅用地首層全架空車庫不計入容積率等核心政策，為全首層架空層的落地提供了政策支撐。

全首層架空層不僅能降低開發(fā)成本、提升產(chǎn)品競爭力，更能通過與會所、地庫、景觀的三維融合，構建高品質(zhì)社區(qū)底盤。2026年3月20-21日，我們將開啟本次天津研學之旅，深度走進包括天津首個政策落地標桿項目--中建理想城在內(nèi)的4-5個全首層架空層標桿項目實地參觀。

本次研學將聚焦這些政策落地標桿項目，深度解析全首層架空層的設計邏輯、運營經(jīng)驗與價值轉化路徑，助力行業(yè)從業(yè)者精準把握政策紅利，提升社區(qū)空間設計與開發(fā)運營能力。

【研學·收益目標】

政策認知目標：系統(tǒng)掌握天津全首層架空層相關政策的核心要求、落地流程及審批要點，明確“好房子”標準下政策對架空層建設、社區(qū)底盤打造的導向性要求，提升政策解讀與落地應用能力。

設計能力目標：深入理解社區(qū)底盤三維設計（會所、地庫、景觀）的融合邏輯，學習天津標桿項目在架空層會所功能規(guī)劃、地庫空間優(yōu)化、景觀系統(tǒng)滲透等方面的設計方法與實操技巧，提升空間整合設計與落地能力。

案例借鑒目標：通過實地參訪天津本地成熟落地項目，直觀感受全首層架空層與社區(qū)底盤的融合效果，總結不同項目的設計亮點與適配經(jīng)驗，為自身項目實踐提供可復制、可借鑒的思路。

資源鏈接目標：搭建行業(yè)內(nèi)設計、開發(fā)、政策研究等領域從業(yè)者的交流平臺，促進經(jīng)驗共享與資源對接，助力后續(xù)項目合作與創(chuàng)新實踐。

【研學·亮點】

1.政策深度解讀，精準匹配本地需求：邀請?zhí)旖虮镜卣哐芯繉＜壹靶袠I(yè)資深人士，聚焦本地全首層架空層政策要點、落地難點及“好房子”標準的銜接要求，結合實際案例拆解政策應用邏輯，避免政策誤讀。

2.標桿項目實地參訪，沉浸式學習實踐：精選4-5個天津本地全首層架空層政策落地標桿項目，涵蓋不同開發(fā)體量、不同設計風格，重點開放架空層會所、地庫核心區(qū)域、景觀融合節(jié)點等關鍵空間，配備項目核心設計師現(xiàn)場講解設計思路與落地心得。項目案例深度貼合北方氣候、人居習慣等地域特性，可為北方城市的架空層設計提供可落地、可借鑒的有效范本。

3.三維設計系統(tǒng)拆解，直擊核心痛點：圍繞社區(qū)底盤視角下的會所營造、地庫設計、景觀融合三大核心模塊，通過案例對比、方案拆解的形式，深入分析三者的融合邏輯、功能適配、技術難點及解決方案，助力從業(yè)者構建系統(tǒng)的設計思維。為北方城市架空層項目落地提供清晰指引，歡迎致力于北方人居品質(zhì)升級的企業(yè)深入學習交流。

4.實戰(zhàn)導向研討，強化經(jīng)驗轉化：設置專題研討環(huán)節(jié)，結合參訪所見與自身項目痛點，由行業(yè)專家引導開展互動交流，針對“政策落地難點突破”“三維設計融合創(chuàng)新”等主題進行深度探討，促進學習成果快速轉化。

【研學·人群】

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：產(chǎn)品設計、規(guī)劃設計、工程管理、成本管控、營銷策劃、運營管理等核心崗位人員；

2.建筑設計/規(guī)劃設計院：主創(chuàng)設計師、方案設計師、施工圖設計師等相關設計人員；

3.政府相關部門：住建、規(guī)劃等領域工作人員，關注“好房子”標準落地及社區(qū)空間規(guī)劃的政策研究者。

4.景觀設計、室內(nèi)設計（會所/地庫方向）企業(yè)核心設計與項目管理人員；

5.房地產(chǎn)行業(yè)研究機構、咨詢公司從業(yè)者及相關專業(yè)院校師生。

【參訪·項目介紹】

項目一：中建悅廬棠墅丨高改雙首層立體墅區(qū)

項目定位：低密墅居與全架空融合的改善型社區(qū)標桿，主打“墅級通透居住體驗”。

項目簡介：中建地產(chǎn) “悅廬系” 天津首作，落位天津津南區(qū)海河教育園板塊，定位高端改善住區(qū)，規(guī)劃建面約 87-208㎡寬景洋房 & 臻品國墅。項目以 “立體” 為設計核心，采用高于周邊道路的地平線設計，構建雙首層垂直園林體系，配建適配高端需求的架空層會所空間，樹立海教園高改生活樣板。

架空層學習亮點：

1、掌握低密地塊架空層與墅居產(chǎn)品的協(xié)同設計邏輯，學習如何平衡私密性與公共性；

2、借鑒其抬升4.8米打造的“墅級架空底盤”經(jīng)驗，理解低密度社區(qū)人車分流與景觀滲透的實操方法；

3、學習架空層按功能分區(qū)（運動健身、鄰里社交、親子互動）的規(guī)劃思路，適配改善型客群需求。

項目二：中建理想城丨政策新規(guī)下首個成長型社區(qū)架空層示范區(qū)

項目定位：剛需改善型全架空社區(qū)，以“全天候舒適居住體驗”為核心賣點。

項目簡介：中建地產(chǎn)在天津的標桿級立體社區(qū)作品，落位津南區(qū)與河西區(qū)交界處外環(huán)內(nèi)優(yōu)質(zhì)地段，緊鄰地鐵1號線雙林站。項目總占地12.4萬平方米，規(guī)劃建面涵蓋多元住宅業(yè)態(tài)，以“垂直復合空間”為設計核心，將社區(qū)地坪整體抬升約5.4米打造全架空層，構建“平臺上沉浸式景觀居住、平臺下全維配套服務”的立體體系，配套泳池、健身房、社區(qū)食堂、便民商業(yè)等全齡功能空間，成為天津首個架空層住宅典范。

架空層研學亮點：

①掌握城市核心地段高容積率地塊架空層與全齡配套的協(xié)同規(guī)劃邏輯，學習平衡居住私密性與城市公共性的設計方法；

②借鑒抬升5.4米打造“立體生活底盤”的經(jīng)驗，理解高密度城區(qū)人車分流與風雨連廊慢行網(wǎng)絡的實操路徑；

③學習架空層“服務+商業(yè)+運動+社交”全功能復合分區(qū)思路，適配城市全齡家庭的多元化生活需求。

項目三：金茂錦棠丨海派雅韻映鑒高新人居

項目定位：全首層架空驅動的“新煙火主義”改善社區(qū)，聚焦社區(qū)與城市的無界融合。

項目簡介：中國金茂聯(lián)合山水比德打造的天津品質(zhì)標桿項目，落位上東板塊核心區(qū)域。項目打破傳統(tǒng)住宅二元結構，以“全首層架空”為設計核心，將建筑整體抬升5.5米，構建“地下車庫-架空層-地面生活-樓上生活”的四重懸浮式生態(tài)體系。規(guī)劃低密洋房產(chǎn)品，配套“陽光車庫+功能聚合空間+車馬廳”的架空層核心功能區(qū)，同步打造“一軸?一環(huán)?一街?一帶?六園?七院”的地面景觀格局，實現(xiàn)社區(qū)與城市的無界融合。

項目亮點：

①掌握改善型社區(qū)架空層與景觀體系的深度融合邏輯，學習“灰空間”向價值中樞轉化的設計策略；

②借鑒抬升5.5米打造“懸浮基座”的經(jīng)驗，理解四重空間體系下人車分流與城市界面融合的實操方法；

③學習架空層“泛會所”功能分區(qū)（觀影室、4點半學堂、鄰里會客、棋牌休閑）思路，適配改善家庭全場景社交需求。

項目四：綠城桂語安瀾丨低密宜居人文架空層

項目定位：空港經(jīng)濟區(qū)低密高端改善標桿，全架空平臺+全齡優(yōu)教融合社區(qū)，主打“墅居感+確定性教育資源”居住體驗。

項目簡介：綠城天津空港板塊核心力作，落位濱海新區(qū)空港經(jīng)濟區(qū)AOD產(chǎn)城融合核心區(qū)，緊鄰逸陽空港小學等優(yōu)質(zhì)院校。項目容積率僅1.2，規(guī)劃建面約79-139㎡洋房與118㎡疊拼產(chǎn)品，以“超級底盤”為設計核心，采用全架空平臺停車設計，將社區(qū)整體抬升約5.6米，打造貫穿園區(qū)的120米超級中軸與八進八景歸家體系，架空層容納配套設施并銜接業(yè)主會所，釋放全地面空間打造景觀，實現(xiàn)“一半花園一半墅”的奢享體驗。

架空層研學亮點：

①掌握超低容積率地塊架空層與疊拼、洋房產(chǎn)品的協(xié)同布局邏輯，學習平衡墅級私密性與社區(qū)互動性的設計方法；

②借鑒抬升5.6米打造“全架空停車底盤”的經(jīng)驗，理解低密社區(qū)人車分流與三重下沉庭院景觀滲透的實操路徑；

③學習架空層與歸家禮儀軸線、業(yè)主會所的一體化設計思路，適配高學歷改善家庭對儀式感與品質(zhì)感的需求。

項目五：金茂泮湖滿庭丨藝術化塔尖圈層社區(qū)

項目定位：藝術基因賦能的城市塔尖圈層主場，高端藝術化生活場景社區(qū)，主打“藝術浸潤+功能越級”的塔尖居住體驗。

項目簡介：金茂“滿系”天津首作，落位城市核心稀缺湖景資源旁，吸引全市河西、和平、南開等區(qū)域塔尖客群。項目以“藝術與功能雙輪驅動”為設計核心，規(guī)劃建面約143㎡等改善型洋房產(chǎn)品，配套2100㎡復合藝術會所，架空層空間融入藝術設計細節(jié)，銜接600㎡奢石鋪砌下沉庭院，打造涵蓋15人私宴廳、室內(nèi)籃球館、專業(yè)健身房、親子活動區(qū)的全場景高端社交空間，將湖景資源與藝術生活深度融合。

架空層學習亮點：

①掌握高端塔尖社區(qū)架空層與藝術會所的協(xié)同設計邏輯，學習平衡圈層私密性與社交專屬感的設計策略；

②借鑒架空層與下沉庭院、湖景資源的景觀滲透經(jīng)驗，理解高端社區(qū)儀式感歸家動線與空間美學營造的實操方法；

③學習架空層“高端社交+運動健身+親子互動”精細化功能分區(qū)思路，適配城市創(chuàng)富階層的多元化高階需求。

項目六：綠城桂月雲(yún)翠丨全維配套低密改善社區(qū)

項目定位：空港成熟板塊全維配套低密社區(qū)，綠城精工體系加持的改善型住宅，主打“優(yōu)質(zhì)教育+健康舒適”的全齡居住體驗。

項目簡介：綠城中國空港板塊又一精工力作，落位濱海新區(qū)空港經(jīng)濟區(qū)，總建面8.55萬方。項目依托板塊3km全維生活圈優(yōu)勢，周邊覆蓋26個醫(yī)療資源、13個商業(yè)綜合體及全齡段優(yōu)質(zhì)教育矩陣，定位改善型住區(qū)，規(guī)劃建面約79-143㎡低密住宅產(chǎn)品。以“全齡舒適”為設計核心，建筑層高3.0米，綠化率30%，通過精細化空間設計優(yōu)化居住通透性，部分戶型配置獨立家政間，適配改善家庭與首置客群的雙重需求。

架空層學習亮點：

①掌握成熟板塊配套導向型社區(qū)架空層與戶型空間的協(xié)同優(yōu)化邏輯，學習平衡通風通透性與功能實用性的設計方法；

②借鑒架空層與社區(qū)外部全維配套的銜接設計經(jīng)驗，理解成熟板塊社區(qū)空間與城市資源融合的實操路徑；

③學習架空層適配全齡客群的輕量化功能布局思路，兼顧改善家庭品質(zhì)需求與首置客群實用需求。

項目七：保利津門天珺：城芯高端改善標桿社區(qū)

項目定位：保利天津高端產(chǎn)品線標桿，城芯低密全齡友好型改善社區(qū)，主打“城芯繁華與低密舒適共生”的居住體驗。

項目簡介：保利地產(chǎn)落位天津城市核心優(yōu)質(zhì)板塊的高端改善力作，定位城市高階改善客群，規(guī)劃建面涵蓋寬境洋房等低密產(chǎn)品。項目以“城芯低密生活”為設計核心，融合保利精工建筑標準，打造全齡段社區(qū)活動空間，架空層規(guī)劃適配高端需求的功能分區(qū)，銜接社區(qū)園林景觀，形成“繁華中取靜謐”的居住氛圍。周邊配套成熟，交通便捷，醫(yī)療、教育、商業(yè)資源一應俱全，全方位滿足高階家庭生活需求。

架空層研學亮點：

①掌握城市核心板塊低密地塊架空層與高端洋房產(chǎn)品的協(xié)同設計邏輯，學習平衡城芯繁華與居住靜謐性的方法；

②借鑒城芯社區(qū)架空層與有限景觀空間的高效融合經(jīng)驗，理解高密度城區(qū)人車分流與空間利用率提升的實操路徑；

③學習架空層“高端社交+全齡活動”精準功能分區(qū)思路，適配城市高階改善家庭的品質(zhì)生活需求。

項目八：綠城錦玉蘭：4.0架空層寬幕洋房社區(qū)

項目定位：綠城4.0創(chuàng)新架空層體系標桿，純低密寬幕洋房住區(qū)，主打“立體街巷+全域綠化”的舒居體驗。

項目簡介：綠城管理與華北集團聯(lián)袂打造的4.0創(chuàng)新鉅制，落位天津北辰區(qū)核心板塊。項目主動將容積率從2.0降至1.71，打造建面約106-290㎡純IMAX寬幕洋房住區(qū)，以“4.0架空層超級底盤”為設計核心，采用全架空體系并將場地抬升5.5米，效法傳統(tǒng)造園手法打造中央綠谷，形成高架空平臺與多層級下沉庭院融合的立體街巷。建筑采用現(xiàn)代公建化風格，搭配大面積玻璃與鋁板，營造輕盈質(zhì)感，僅規(guī)劃321席稀缺房源。

架空層研學亮點：

①掌握容積率優(yōu)化背景下架空層與純洋房社區(qū)的協(xié)同規(guī)劃邏輯，學習平衡社區(qū)品質(zhì)與產(chǎn)品價值的設計策略；

②借鑒抬升5.5米打造“超級底盤+立體街巷”的經(jīng)驗，理解低密社區(qū)全域綠化與多層次空間體驗營造的實操方法；

③學習架空層“軟邊界”設計與城市界面的融合思路，以及配套功能沿軸線延伸的規(guī)劃方法，適配高端洋房客群的。

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